2014-05-21
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
財政司司長周日網誌中撰文批評拉布之餘，亦不忘指出「市民必須留意先買後賣的風險。如果買賣時間相差較遠，原物業的價值可能有很大的波動。如果賣樓時樓價下滑，可能直接影響市民負擔新物業的能力，大家必須非常小心。」
司長苦口婆心都要提醒市民置業的風險，講的是大道理或者可說是物業買賣的必然風險，問題是沒有例子好容易讓市民「水過鴨背」不留痕。
愉景新城「97貨」易手 蝕50萬
唐榮翻查資料，上世紀1997年金融風暴後就曾發生類似例子，買家買入約一年多年期樓花，結果樓市逆轉，由物業估值到按揭都出現問題。
先看看周一發布的一宗成交，美聯物業有關方面表示，荃灣愉景新城493實呎兩房戶剛易手，上車客見區內新盤開售在即，故偷步入市，並斥459萬元筍價購入單位，原業主97年入市轉手蝕近50萬元。
剛成交的愉景新城為10座高層C室單位，建築面積約610平方呎，實用面積約493平方呎，為兩房間隔，望開揚山景，以約459萬元易手，折合建築呎價約7,525元，實用呎價約9,310元。買家為同區上車客，見屋苑樓價吸引，加上單位位處高層及景觀開揚，屬罕有優質放盤，故拍板入市。
原業主於1997年9月份以約508.41萬元購入上述物業，是次轉售帳面蝕讓約49.41萬元，跌約1成。而本月至今，該屋苑暫錄得5宗成交，較上月同期3宗錄得升幅。現時屋苑平均建築呎價約為6,944元，實用呎價約為8,637元。
風暴前入市 樓價未「返家鄉」
這宗交易好明顯是原業主於1997年金融風暴前入市，成交除了告訴當年摸頂，樓價帳面至今仍未「返家鄉」之外，其實背後亦有出現財爺提到的樓價波動的風險，網上有數段資料：
•愉景新城二期按原定計劃於1998年4月交樓及選用建築期付款的逾4成買家申辦上會手續。但經歷1997年金融風暴後，物業樓價不但急挫近兩成，銀行估價亦隨之下調，令百餘名買家隨即組成愉景新城「苦主大聯盟」及「聯席籌委會」兩派人，要求發展商減價或增加二按。事件經過數月的擾攘後，發展商及後宣布，已有96%買家（1,075名買家）完成造契手續，而在逾1,000位買家中，只有約100名需要第二按揭，但並無撻訂情況。
•愉景新城第三期於1997年9月底金融風暴前以呎價逾7,000元推售，1,120個單位在1998年10月入伙前，由於目前銀行對單位估價與其原本售價有達40%至45%跌幅，發展商已向業主發出提供二按通知書。然而，業內人士指出，由於樓價跌幅太大，加上此樓盤開售時亦不乏投資者入市，難免會引起撻訂潮。
1年樓價跌44% 要309萬「填氹」
翻查差餉物業估價署資料，以第三期時間為例，1997年9月的私人住宅樓價指數是170.3點（97年頂峰為10月的172.9點），到了1998年10月樓價指數是95.6點，1年又1個月，樓價跌幅44%。以買入價508萬元單位計算，入伙承按時銀行估值跌至284萬元，如果只能做7成按揭，大約是199萬元，買家要拿309萬元「填氹」（508萬元減199萬元）。就算是加上二按做9成，即256萬元，買家還是要拿252萬元「上會」。
估計這就是財爺的苦口婆心。