2014-05-21
經濟日報
撰文:蔡志忠 亞洲地產董事總經理
欄名:專家論市
領匯（00823）出售旗下5個商場，引起一陣轟動。工商舖市場沉寂多時，投資者資金苦無出路，如今突然有幾個「筍盤」推出招標，難免使投資者產生遐想。
領匯一向以來給人的印象，是扮演類似房委會公屋商場管理者的角色，在市民心目中，公屋商場是不應該賺錢的，因此當年領匯上市時便遭受不少人抨擊。即使上市後，每次加租都出現示威抗議活動，在一些政治人物帶頭反對下，領匯旗下的公屋商場加租速度緩慢，租金收益不多，維修翻新自然欠奉，反過來也可以說，商場沒有新意，租金也難以提升，領匯變得無可奈何。
今天社會進步，人均收入增加，人們希望在舒適的環境下購物消費。商場較吸引人之處，就是在於有華麗的裝潢，寬敞的空間，和林林總總、應有盡有的貨品供顧客選擇，一些私人機構擁有的商場都很成功，如時代廣場和太古城中心等等，生意額不斷提高，租金收益也愈來愈高。領匯商場在政治壓力下，既加不了租，又改變不了舊貌，在商言商，倒不如將之出售，伺機換一些優質的商場，對股民更負責任。
投資者可翻新商場加租
這次領匯標售的商場，是旗下非優質的商舖物業，據說定價十分便宜，這一點從測量師行估值已反映出來。招標結果異常熱鬧，受到眾多投資者的青睞，5個物業共收到40組標書，即是每個物業平均有8份標書競投，即使是大部分物業的樓契列明不准分拆出售，仍然無阻投資者的熱情，他們均表明如成功投得，會持有作為長線投資。
看事物應一分為二，這批出售的公屋商場，因難加租，在領匯龐大資產裏可能不甚值錢，可是在投資者眼中變成超級筍盤。原因很簡單，領匯加不了租，變不了場，但投資者可加租，可翻新商場，領匯做不到的他們能做到。這些投資者出價進取，過幾天揭標時，成交價或比估值高許多，到時也許所謂的筍盤變成了市價盤。而對於公屋居民來說，有時候也不必太計較，投資者進駐以後，他們首先會花錢翻新裝修商場，租金雖然會加一些，物價也會貴一點，但是環境有所改善也是值得的。
應撤雙倍印花稅商業部分
自由經濟市場裏，租金加減由市場決定，經濟向好，人均收入增加，商場舖位租金才有上調空間。經濟不景消費力下降時，租金和物價會下降。就算投資者購入商場後一廂情願要加租，都要市場承受得起，或居民消費力足夠才行，否則吉舖太多，業主一樣有壓力。
誠如地產建設商會執委會主席梁志堅所說：「政府應該面對客觀現實，撤銷商業部分的雙倍印花稅，否則阻止商戶自置物業，人人都走去租舖租寫字樓，租金反而會進一步上升。」堅叔言語中肯，一矢中的！