2014-05-21
經濟日報
政府微調雙倍印花稅，望重啟換樓鏈，但二手受惠較新盤為少，而「辣招」未全面放鬆下，在3方面遏抑樓價回升，包括1. 只靠用家需求難撑樓價上升；2. 加息預期升溫；3. 新樓供應增加。
政府早前公布放寬雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）換樓期間，市場預期，能夠刺激一批換樓客重投市場，除了有利於新盤銷售外，二手成交亦可獲延長1至2個月換樓期，相信對換樓客會有正面的心理影響，帶動中上價屋苑的成交量有望回升。
8換樓屋苑 成交跌2至6成
從利嘉閣統計卻顯示，全港8個適合換樓的二手屋苑上周成交量，按周下跌20%至60%不等，其中藍田滙景花園更錄零成交。
中大城市研究副教授姚松炎分析，減辣推出初期，業主心態會轉強，叫價會上升，部分買家亦會觀望是否有進一步減辣，令成交反而陷入膠着，要待「磨合期」完成後，成交量才有回升的機會。
不過，若果從供求、政策及外圍經濟因素3個層面分析，相信二手樓價仍然難望有回升的趨勢。
首先從政策層面，現時政府只是為DSD換樓期限作出微調，並未觸及最核心的稅率、徵稅範疇作出調整，最樂觀的情況只是釋放部分換樓客的置業需求，但佔市場需求高達2至3成的投資者及內地客需求，仍然受3項「辣招」打擊。
即使就換樓客層面，現時按揭成數仍然未放鬆，購買700萬元以上單位的按揭成數只有6成，換樓需求仍然受遏抑。同時，由於換樓客須在入市時先行繳交DSD稅，沽出原有單位後才可申請退稅，故此在「辣招」實施後，不少急於換樓的用家已經轉為「先沽後買」。
其次，在供求層面方面，雖然近期二手屋苑盤源收窄，有利於支持樓價水平，但由於新盤供應正在增加，不少發展商在放寬「辣招」後，摩拳擦掌部署推盤，僅是今年適合換客樓盤的新盤已經達1萬伙，相信會搶走整體二手購買力。
學者：購買力將回流新盤
城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，在辣招微調前，個別想買新盤的換樓客會因稅務問題轉投二手，但現時這批購買力將回流新盤市場，屆時對二手交投打擊更大。
此外，外圍經濟的利淡因素亦未消除，美國聯儲局逐步退市，相信在今年底將全面終止買債，結束過去幾年支撑本港樓市的量寬政策，而緊隨在「收水」後，聯儲局有機會在明年中首度加息，屆時本港按揭息口亦會上升，樓價難免現壓力。
同時，近期中國增長放緩，而內地信貸緊張，過往活躍在本港樓市的內地客，不但不再增持、入市，反而開始有沽貨套現壓力，有機會成為壓低樓價的潛在誘因。（系列二之二．完）
撰文:余敏欽
系列名:寬DSD契機系列