2019-01-21
明報
【明報專訊】香港樓價之高舉世聞名，加上近年為打擊炒樓而實行的措施，加大置業的難度，年輕人如欲做業主，難免要向父母求助。父母愛惜子女之心人皆有之，不過，如果臨近或已屆退休年齡的父母，面對加息與樓價下跌的風險時，要小心衡量自己與子女的能力，以免退休生活被打亂。
撰文：李凱茵
雖然樓價正在下跌，但要在香港置業，仍非一般年輕人所能負擔。香港人喜歡儲「磚頭」，父母們希望子女愈早置業愈好，知道子女的難處，也不吝嗇出錢又出力幫忙。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，父母協助子女置業的方法，不外乎真金白銀為子女付首期。現金不足的，就會以自身物業向銀行加按套現。如子女的收入不足讓銀行批出按揭，也會由父母做擔保人協助上車及供款。
獲批按揭成數或「打折」
銀行批出按揭與否，申請人是否有固定收入和還款能力是最重要的考慮因素。那麼，沒有收入的退休人士是否沒有機會獲批？王美鳳說，如退休人士本身有收租物業，銀行會把租金收入視為申請人的固定收入。不過由於租金收入始終有風險，所以銀行會「打折」，例如1萬元租金，只會計算7000元。所以，本身打算收租過退休生活的，不用賣樓也可以套現。銀行另一審批方法就是以申請人資產水平作計算基礎，資產包括物業、車位、股票、現金等等，按揭成數較低，首間物業限四成，第二間物業只限三成。所以，即使沒有固定工作收入，退休人士要加按物業也非無計可施。
退休人士申請加按前要考慮一個重要因素，就是年齡。王美鳳說，銀行批出的按揭年期，加上申請者的年齡，一般來說都是70至75歲。換言之，一位65歲的申請者，獲批的還款年期可能只有10年，還款期短變相令供款額加大。已退休或臨近退休的人士，須要根據自己年齡去計算還款預算。
還款期較短 供款額變大
香港去年步入加息期，樓市又正在下行，不免令人擔心供款增加及置業後樓價續跌的風險。有關息口，王美鳳認為香港今次的加息周期與以往不同，步伐緩慢。由於美國今年的加息步伐預計會放慢，所以香港即使再加息，加幅也會相當溫和，或不足半厘。然而，打算買樓的人士也不能掉以輕心，因為即使幅度不大，也要留意加息對供款及扣除供款後的生活開支帶來多大影響。中低收入人士收入基數較低，加息影響的敏感度會較大，因此計算供款預算時宜較保守，為自己預留多點空間。
樓價方面，王美鳳認為目前影響樓市的不確定因素較以往多，中美貿易戰及環球經濟放緩等因素影響力至今年猶在。不過，樓價累積了約一成跌幅後，個別區域的買家正開始蠢蠢欲動，所以估計若負面因素不再增加，樓價跌幅累積至15%後，跌勢會稍息並橫行一段時間，再看後市發展。同樣地，如要順利度過入市後樓價下跌的風險，王美鳳建議申請者在按揭成數方面不宜進取，保持健康的債務水平，例如供款佔入息比率不逾40%，保留較大的防守力。