2014-05-20
經濟日報
雙倍印花稅修訂換樓期限，年內陸續開售近萬伙新盤可受惠，預料發展商將3招盡吸換樓客，包括：1）現樓特長成交期；2）先住後付；3）推過渡性貸款計劃及高成數二按安排。
政府上周為雙倍印花稅（Double Stamp Duty， 簡稱DSD）作出兩項微調，包括（1）放寬6個月換樓期限，由簽署臨約起計延至完成交易，樓花新盤退稅期限長達3年；以及（2）住宅連車位以同一份文書（同一份交易合約）購入時，按原草案車位會被分開徵收雙倍印花稅，但修訂後將容許車位亦獲豁免，但規定豁免以一個車位為限。
主打中大型戶新盤 直接受惠
其中放寬換樓期限一項，對新盤市場帶來正面影響，有助發展商銷售樓花項目，尤其主打中、大型單位的樓盤，將可直接受惠。
據本報統計，將有最少7個較大規模樓花盤年內相繼推出，共涉9,672伙，幾乎全數均有提供3房戶，部分更有不少4房單位可供選擇，將會以換樓客作為目標買家，因而直接受惠。由於部分會有兩房或以下更細的戶型，估計實際上3房或以上的大單位數量，約有7,000伙。
另一方面，修例後的新盤樓花期愈長，換樓買家距離被徵雙倍印花稅的日期就愈遠，並可有較充裕的時間沽出現時手頭持有的單位，而年內將推出的全新樓花盤之中，樓花期平均都超過1年，最短的也有7個月。撇除部分項目未公布落成日期外，最長樓花期也距今足足30個月。
雖然修例有助減輕發展商推盤的難度，但由於大單位供應多，發展商要搶客也不容易，尤其在一眾樓花盤之中，現樓更要出奇謀配合。預計發展商會有3招主攻換樓客「度身訂造」的優惠方案。
第一，現樓特長成交期相信是賣點之一，修例後計算換樓客退稅期限時，關鍵在於購入新單位的實際「售賣轉易契」日期。簡單來說，購入新單位時，買方要完成交易（Assignment）之後，雙方才可透過一份「售賣轉易契」確認業權上的轉讓。
假如發展商推售現樓時，推出特長成交期（約6個月或以上），買賣雙方就在最快6個月之後，才進行正式的業權轉讓，同時有更多時間準備沽售舊有單位。事實上，現樓新盤長成交期非罕見，近1年也曾有現樓盤推900天特長成交期可供選用。
第二，發展商如果在推售現樓時，同時容許買方先住後付的話，買家除享有長成交期之外，更可先進駐新單位，才慢慢計劃如何沽出舊有物業。
第三，針對性的財務安排。近幾個月陸續有發展商聯同財務機構，向買家提供高成數二按，單計二按成數隨時達樓價3成，除可協助買家減低首期外，同時也可令換樓客在未賣出舊有單位之前，可順利繳付新單位樓價。
兩焦點新盤 優惠配合搶客
另外，雖然雙倍印花稅修例後退稅期限更長，但換樓客仍面對繳稅的問題，估計發展商會沿用一些「過渡性貸款計劃」，讓買家可暫時應付支出。
而將於本周內開價兩個焦點新盤，亦先後透露會推出上述優惠，其中長實（00001）荃灣環宇海灣將夥拍兩家銀行，推出3成二按計劃；而已屆現樓的九建（00034）等的旺角麥花臣匯，亦將推出延長成交期的付款計劃。（系列二之一）
撰文:呂勁康
系列名:寬DSD契機系列