2014-05-20
經濟日報
欄名:網上智慧
香港政府在2014年3月，正式立法通過樓市辣招。雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）、買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD），以及額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）等辣招將會維持一段時間。
現在買入物業要鎖3年，投資物業按揭只可5成或以下，同一個名買第二個物業要支付雙倍印花稅，非香港居民買入物業也要付雙倍印花稅，市場上已經沒有炒家，餘下大部分都是自住買家。自住用家多數買上車盤，加上細價樓繳交的印花稅較中大價樓少，按揭成數較高，故近年細價樓平均跑贏大價樓及豪宅等。
香港政府現時的策略就是用辣招去換時間，只要樓市再升，會再加重辣招，令樓市不可能再升。香港樓市在多種不利因素下，未來真的有機會調整兩至三成或更多。預計在2017至2019年，供應量應是近十年最多。
反觀日本，日本央行於2012年尾開始量化寬鬆，日圓一年內大跌兩成半，加上成功申辦2020年東京奧運，會有大量基建，帶動當地經濟，海外投資者以台灣人、中國人、香港人紛紛到日本買樓投資，令沉靜多時的日本樓市開始上升。
里昂證券報告分析，如日本通過開賭，將繼澳門之後，成為第二大賭城。分析指出，只要東京開兩個賭場度假區，大阪再開多一個賭場度假區，每年可為日本帶來100億美元的收入。
奧運前夕 多是股樓最高位
5年後，東京奧運將近，一般來說，奧運前都是股市、樓市最高位。如2008年中國北京奧運，在2007年股樓處於高位。現在買入日本樓，5年後賣出增值稅減至15%，屆時將會是賣出物業套利的好時機。
無可置疑，買樓的時機對回報的影響最重要，因為樓市是有周期的，如果在樓市低位買入高位賣出，隨時可賺一倍以上。但香港物業的高位很大機會經已出現，相反，日本樓卻仍處於低位，可以預計得到，未來五年，日本樓市再度攀升至高位的機會必定為比香港樓市為高。
假如上述情況真的發生，現在買日本樓，5年後在高位賣出，再用賣出日本樓的錢買入香港樓，「食完」日本樓市牛市升浪，再等新一輪香港樓市牛市升浪，很可能在這兩個大升浪中，能賺到的錢已足夠退休。
不過，即使日本樓市在未來5年沒有大升，香港樓也沒有大跌，日本樓租金回報近10厘，5年租金已經賺了樓價近5成，再收多幾年租就已經回本。真正做到進可攻，退可守。
【節錄自洋沖文章，連結：http://yeungchung80s.blogspot.hk】