何時是最佳入市時候？

撰文:盧永輝 高力國際亞洲區行政董事 欄名:專家論市 自從本地樓市「辣招」生效以來，即由2013年2月至今年4月的14個月內，雖然物業成交宗數對比2013年2月以前的每月1萬宗以上收縮達50%以上，但整體物業價格並沒有大幅度回落。 呎價回落5% 未符預期 以住宅市場為例，各大型屋苑的平均二手成交呎價只是回落5%左右，這個數字與部分市場預期的10至15%或以上的跌幅出現了明顯的落差。筆者認為這個較預期少的調整幅度主要是反映雙倍印花稅生效後所帶來的額外購買成本，而事實上，市場上並不是沒有需求，只是大部分準買家認為樓市是應該再有下調的空間，因此暫時採取觀望態度，而大家所等待的只是一個低位入市的時機。 近日有報道指部分大型屋苑的成交價格相當穩健，低於市價的盤源買少見少，而一些銀行對物業按揭借貸的估值亦轉趨積極。同時，筆者亦聽到不少關於「何時入市」或相類似的查詢，究竟何時是最佳時候呢？以下是筆者嘗試從基本角度分析當中的課題。 筆者暫時撇開買家一般的主觀預期和願望，從客觀的成交量看，二手市場一向佔整體成交量的80%，其表現才是主導大市方向的主要參考因素，低成交量只反映現在價格不被成交確認。盡管物業價格要下調，大部分業主仍然願意繼續持貨，假設物業是交吉盤，以現時平均租金孳息率計算，持貨的機會成本只是每年2.5%，但分析的重點是機會成本與升值潛力的比較，因為香港現在仍然處於負利率時代，雖然持貨不沽會損失租金收入，但在現時約4%的通脹支持下，整體物業價值仍是易升難跌的，所以進一步的分析就是何時負利率才會消失。 這裏有兩個情境假設，第一個假設是通脹維持在4%的水平，租金孳息要上升150點子才可和通脹持平，這個是有可能的，但因為港元和美元掛鈎，相信要到2016年下半年或以後美國利率才有機會累積150點子或以上的升幅；第二個假設是孳息和利率不變，通脹要回落150點子或更多才可和孳息率持平，礙於現時新供應不足和二手成交萎縮，作為通脹核心的中小型住宅仍然受用家追捧，部分原因是轉買為租，所以租金相對平穩。 後年或明顯調整 看美國息口 另外，雖然國內通脹率在過去有所回落，但要保持經濟軟着陸，相信已公布4月份的通脹已經離底不遠，因此香港的入口通脹應不會有大幅回調，所以這個「何時」的問題，最終的答案都要視乎美國息口的走勢。 以上分析的總結就是2016年香港樓市或會出現較明顯的調整。根據以往資料顯示，香港政府在2011年開始大幅增加賣地，數量由過去平均每年的170億元躍升至現時600億元以上，筆者作了一個粗略的估算，地盤從購入至建築完工和入伙大概需要4至5年的時間，因此，實質的新供應高峰期也是2016年左右，若新供應真的遇上加息周期，其時物業價格的下調空間或會比現時市場所期望的更多了。