2014-05-20
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
政府上周五發表《二零一四年第一季經濟報告》中指出，美國貨幣政策不明朗，加上政府在2013年2月底進一步推出的需求管理措施的影響，住宅物業市場在2014年第一季依然淡靜。
住宅物業成交量按年續跌34%，較上一季則跌9%。住宅物業價格在第一季微跌1%。
解讀：
據土地註冊處資料顯示，2014年第一季的住宅成交量（包括一二手）為10,788宗，與去年第四季的11,883宗比較，按季減少9%。
若與去年同期的第一季比較，住宅成交量當時是16,271宗，按年減少的幅度為34%。
私樓價格指數 今年首季跌0.4%
不過，住宅物業價格的跌幅似乎沒有報告描述的大，據差餉物業估價署私樓價格指數顯示，今年第一季較去年第四季，樓價跌幅為0.4%。若自去年12月的指數245.1點起計算，跌至今年3月的243.7點，跌幅亦僅為0.57%，不過，四捨五入計還是跌在1%的水平。
報告：
雖然住宅物業市場在近月出現整固，但3月的整體樓價仍較1997年的高峰超出41%，市民的置業購買力在第一季仍處於56%左右的高位。
解讀：
今年3月差估署的樓價指數是243.7點，與1997年10月的高位172.9點比較，樓價升幅有41%。
至於市民的購買力，報告未有附註，唐榮只能作出估計，一個50平方米（538平方呎單位），政府評估的價格應為480萬元左右（呎價約為8,922元），以居於私樓家庭月入30,400元、七成按揭、利息2.1%及20年供樓計算，月供是17,157元，約為該家庭月入的56%。
住宅租金跌1% 商廈商舖微升
報告：
住宅租金在第一季回落1%，寫字樓及商舖租金則變動不大，顯示非住宅物業市場的升勢同樣受控。
解讀：
同樣是差估署的數字，第一季全部以去年12月與今年3月數字比較，私人住宅租金指數由156.3點跌至154.8點，跌幅為1%。至於商廈同期約有0.4%升幅、零售商舖則升0.2%，可以視為橫行。
成交量縮減了，成交價還是「龜速」調整，甚至偶有反覆，像最近一輪的二手成交個案，價格有回穩偏好的迹象，市場亦欠缺大型新盤公布開售價，為二手調整提供一些指標，沒有大量一手低價搶客的情況下，二手市場在平價盤消化後，業主持價轉強，當有買家追入承接，便會形成價位回穩的情況。
放寬雙倍印花稅 屬技術性調整
在此情況下，政府經濟顧問陳李藹倫亦指出，樓市雖然略降溫，但泡沫風險未消除，政府需要維持高度警惕。但由於未來3至4年一手樓住宅供應達7.2萬個，相信過往數年的供不應求現象可得到紓緩。她補充政府較早時宣布放寬雙倍印花稅部分措施，但只屬技術性調整，不能錯誤解讀，市民對樓市風險不能掉以輕心。
報告有關樓市部分，解讀完畢。