2014-05-19
經濟日報
樓市前景仍充滿不明朗因素，耀才證券（01428）主席葉茂林認為，加息在即，樓市肯定「無運行」，二三線舖位價勢向下，而住宅價跌幅會較大，預期加息期達兩至三年，現絕非入市好時機。
葉茂林從事金融業多年，非常留意息口走勢，早在去年已憂心兩年內會加息，而本年美國聯儲局暗示明年或會加息，意味香港將進入加息周期。
加息寧多且快 縮短跌市期
他認為，加息後樓市肯定無運行，「快的話今年底加息不出奇，最遲明年亦會加，美國失業率已逐步下跌，與未衰退當時頗接近，開始有加息條件。我記得80年代中，息口是20厘，一路減至10厘，好多人會把錢存在銀行，現在得2厘，為最低息，樓價處高位。我認為，息口有可能回升至6厘，息口高供樓肯定吃力，對樓市影響好大。」
不少專家認為，加息步伐不會快，影響未致太深，他卻指，「我寧願加息加多一點快一點，令樓價快點見底，如果慢慢加幾年，樓價下跌期更長。」
二三線舖租售價 料減逾5%
樓價似乎掉頭向下，葉茂林分析，各項物業表現料不一，舖位市場上，二三線舖租售價勢向下，「一線街核心區龍頭位，仍有大品牌爭住做旗艦店，價錢會支持到，二三線位好多交吉，料租金與買賣價跌約5%至10%，一旦提早加息，跌幅更大。」
他亦指，舖位市場另一隱憂是中港矛盾，「社會氣氛不佳，有反自由行聲音，我認為無理由趕客走，實屬不智行為。」至於寫字樓市場，他指外資金融機構相對收縮，同時間中資有擴充，令整體寫字樓走勢較平穩，租售價升跌不大。
認同辣招 淡市出擊入貨最好
眾多物業中，他睇住宅市場最淡，因為有辣招及加息兩大因素。不少人認為，豪宅由實力人士持有，持貨力強令樓價較穩，他卻認為，「近年好多豪宅由內地人購入，當內地愈來愈多反貪污、違約等負面消息，內地政策有變收水，持貨的內地人可能要賣香港豪宅急套現。中細價樓價供應多，業主多屬中低收入人士，負擔能力一般較弱，加息影響更大。」
影響樓市另一因素為政府政策，辣招引來不少爭議，業界籲政府撤招的聲音不斷，近日政府亦相應作出放寬。他則認為辣招有存在價值，「辣招我不反對，實際上有調控作用。」
個人投資上，葉茂林多留意舖位市場，2004至05年期間，他看好尖沙咀麼地道及堪富利士道一帶，料受名鑄住宅項目帶動，購入地段4個舖位，並於兩三年前相繼沽出，合共獲利逾2億元。近一年，他極少入市，只以1.8億元，購入佐敦彌敦道金勳大廈大舖，作集團旗艦店之用。
對於今年投資策略，他謂持現金最好，靜待機會，「現在是Cash is king（現金是王），最重要睇實力睇時機，如果加息加兩至三年，等兩年才入市也不會遲，除非有獨特位置難求，仍有值得投資空間。」他強調，一直貫徹「人棄我取」，「旺市是出貨時間，淡市出擊入貨最好，現在樓價高、又買不到好貨，待樓價跌才有靚貨放盤，現絕不是入市良機。」
撰文:梁建國