2014-05-15
明報
【明報專訊】本報翻查土地註冊處紀錄發現，地產代理監管局主席陳韻雲的私人發展項目——山頂道20號項目，最近獲批補地價，若連同地價、建築費及融資等開支，洋房每方呎（實呎）成本高達10萬元，學者和業界人士均認為這是罕見的天價成本。和黃（0013）早前發售山頂白加道28號洋房，最高成交呎價也不過是10.8萬元，反映個別山頂豪宅成本的「麵粉價」，竟逼近「麵包價」。
山頂道20號由陳韻雲旗下Classic Happiness公司，在2010年以7.5億元從私人市場購入，由於地契原規定「只可建一伙」以及「只可於地皮的22.5％面積建屋」等，為放寬原有限制，Classic Happiness最近與政府達成協議補地價2.865億元，以發展4幢3層高洋房。本報另於註冊文件發現，項目預計建築費為1.7億元，若連同地價、補地價、建築費和融資等成本，相對落成總樓面約12,882方呎，每方呎達10萬元（見圖）。
華置（0127）大股東劉鑾雄的私人物業——深水灣道3號，單是地價每方呎10萬元，恒地（0012）主席李兆基的私人物業白加道35號，估計每方呎成本也超逾10萬元，然而上述兩個物業均自用，有別於山頂道20號用作發售圖利的商業項目。
學者：自費鞏固斜坡 推高建築費
理工大學建築及房地產學系教授許智文表示，山頂道20號成本呎價高達10萬元，是因為遇上「三高」因素：地價高、補地價高、建築費高。許表示，根據地契，該洋房項目貼近斜坡，政府規定業主要自費「鞏固」斜坡，終令建築費大幅上升。不過，許表示，現時樓市已脫離上升軌，未來數年豪宅價格難再大升，他預料項目於兩、三年後推售，獲取厚利的機會未必大，但山頂豪宅始終罕有，最終能否獲利，主要視乎發展商的品牌、人脈，以及推廣，例如引入度身訂做的豪宅概念，不排除可以突圍而出。
威格斯測量師張宏業表示，山頂洋房以觀望中環海景最貴，觀望灣仔海景則次之，前者成交價可較次者高約一成，故他認為，面向中環的白加道28號，最新成交呎價介乎9萬至10.8萬元，相對「望灣仔」的山頂道20號的成本價，顯而有「麵粉價」逼近「麵包價」之勢。
代理：頂級豪宅未見頂
不過，利嘉閣地產總裁廖偉強則認為，頂級豪宅市道仍未見頂，他表示，買家印花稅令不少內地客卻步，「但是有香港永久居民（不用繳買家稅）身份的『內地人』，仍然好多」，他表示，現時樓市成交速度確是大幅減慢，惟山頂豪宅難有新供應，成交價仍十分硬淨。
陳韻雲透過地監局回覆本報查詢山頂道20號項目時表示：「有關事宜屬陳女士的私人投資及一般商業決定，故不作評論。」
明報記者