微調雙倍印花稅 別過分憧憬

撰文:唐榮 欄名:專家樓論 美國聯儲局預告、模擬到正式退市，都或多或少引發金融市場震盪。前日政府提出微調雙倍印花稅，條例尚未通過，已被形容為減辣、預演撤招等等，會不會過分憧憬了？ 去年2月22日財政司推出雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD），200萬元或以下物業交易，印花稅率由原來100元增至交易額1.5%。200萬元或以上物業其他交易稅率，全面增加1倍。最高稅率8.5%。首次置業或換樓的本港永久性居民可獲豁免，其中換樓人士需簽臨約起計半年內出售原持有物業，才能獲得申請退稅。 放寬換樓期限 能刺激入市？ 其實微調雙倍印花稅有兩個重點：對二手或新盤現樓來說，一般由簽署臨時買賣合約至成交交吉為期1至2個月內，即換樓客可額外獲2個月時間部署出售物業。至於樓花項目，由於買賣雙方須在入伙後才交樓，完成轉易契程序，故樓花項目將因應樓花期長短而獲不同時間長度寬免。 所以，不是減稅率、不是改變涉稅物業的類型、不是先買後賣期限延長至一年……僅微調雙倍印花稅先買後賣退稅開始計算的時間，應該與減辣全無關係，唐榮更相信是為爭取議員支持而釋出的一點點善意。純粹二手市場樓換樓，增加30至45天出售原持有單位的時間，是影響決定的因素嗎？新盤樓花如果沒有稅務回贈，貼二手甚至連優惠低於二手入市，會考慮才入市嗎？ 有說對新盤樓花有利、有說對換樓市場有刺激、二手又說反價封盤，還是看看去年雙倍印花稅推出前後，對一二手有沒有影響？ 選取的是雙倍印花稅實施前後一年的一二手市場成交宗數及成交金額的差別，2013年2月下旬實施，開始影響是3月，大概反映在4月的土地註冊處數據。基本上樓市在此期間均受相同因素影響，包括2012年的買家印花稅、美國退市等，反而一手市場在去年更有一手銷售條例實施，發展商一度曾放慢推售樓盤。 DSD對二手影響 遠超一手 但從附表中可以見到，雙倍印花稅對二手的影響遠大於一手物業，新稅宣布前後的12個月，宗數僅減少10%、總值亦僅減少16%，唐榮認為相對二手來說，新稅前後的影響相當輕微，因為二手市場無論宗數或總值的跌幅均高達約5成。換言之，雙倍印花稅對二手的影響較大。不過，對二手物業的雙倍印花稅微調部分，只是多了一、兩個月出售單位的時間，是否足以刺激二手樓市呢？ 市場亦有一說法指，微調有助換樓，那雙倍印花稅實施前，是否住宅較多中大型單位成交、成交價格較高？計算附表資料，一手方面，去年4月前是平均每宗一手成交價是943萬元、4月及以後是878萬元，平均每宗價格僅減少7%，部分原因更可能是發展商傾向銷售價格較低單位。二手方面，新稅前是492萬元、新稅後是495萬元，反而平均價上升了，除了整體樓價上升外，似乎未見雙倍印花稅的具體影響。