2018-11-08
經濟日報
啟德地皮先由海航集團以每平方呎1.3萬元投得，揭起浪潮，早前更由新地（00016）以天價投得地王，將地價推高至每平方呎1.78萬元。現時跑道區地價回落，預示樓價亦相應回落？
作為本港市區最大型發展計劃的啟德新發展區，過去數年地價恍如火箭般飈升。早在2013年時，政府推出啟德區首兩幅地皮（現時啟德1號），當時中國海外（00688）以每平方呎4,913元及5,427元奪得，及後再批出4幅地皮，地價亦只是5,300至6,500元呎。
啟德發展區 過往地價穩步升
事隔兩年，政府在2016年再推啟德第1L區3號地皮，由海航集團以每平方呎1.35萬元奪得，地價足足翻了一倍。除了令市場譁然，被視為「癲價」投地，亦牽起樓價飈升的浪潮。雖然海航後來將手上3幅地皮，分別轉售予會德豐及恒地（00012），但地價仍然穩步上升至每平方呎1.5萬元。
地價升、樓價亦攀升，今年年中樓市最熾熱的時候，新地亦以251.6億元的天價奪得啟德第1F區商住地王，樓面地價亦升至1.78萬元呎的區內新高。
不過，現時新批出的啟德第4B區3號地皮，樓面地價每平方呎僅1.45萬元，較新地第1F區地王低18%，亦較早前海航轉售的3幅啟德地，略低3%至4%。
地價樓價升跌 互相影響
地價回落，一方面與地皮景觀、位置質素有關，如是次地皮外望九龍灣、觀塘海景，3邊由其他住宅項目圍繞，景觀未必比得上擁港島區海景的第1F區地皮。
過往樓價一旦下跌，地價亦會隨之回落，甚至有樓價跌一成，地價跌2至3成的情況。隨着近期樓市氣氛轉弱，加上地價回落信息，亦會被市場演繹為發展商看淡後市，從而影響二手市場交投，或加速樓價回調。