2017-05-13
經濟日報
金融管理局昨推兩招，收緊銀行對發展商融資貸款，包括地皮成本貸款上限由5成降至4成、建築費借貸上限由10成下調至8成。
另發展商提供高成數按揭超出指定比例，銀行須提高風險評級。
樓價、地價狂飈，金管局關注銀行體系風險升溫，昨公布的建築融資風險管理措施，由銀行自行釐定融資上限，改為劃一地價成本貸款比率，由現時一般50%上限收窄至40%，而建築費貸款上限則由過往借足100%，改為最多借80%，發展商日後總投資成本貸款比例將降低逾1成。
貸款比減少 或影響投地價
金管局副總裁阮國恒解釋，部分買地的發展商以高槓桿進行融資，有個案更是從不同銀行借貸作全數買地成本，故此將新的貸款比率上限納入為當局監管要求，強調不期望業界有例外情況，未來會按市場情況，決定是否要調整上限。
對於措施是否針對中資高價搶地，希望壓低樓價、地價，阮國恒稱，該局政策目標永遠只針對銀行風險管理，並無針對地產商或中資財團投地活動，亦不預測樓價或市場變化。
不過，近期多宗中資高價搶地，向銀行借取的建築按揭（Building Mortgage）普遍相當於地價40至50%。以鴨脷洲地王為例，地價168.6億元，貸款75億元比例約45%，若須下調地價貸款比例至4成，或影響發展商投地出價減少10%。措施將在6月1日生效，讓業界有緩衝，惟昨日截標中環美利道、啟德第1K區1號兩幅大型地皮，能否趕尾班車仍是未知之數。
發展商提供按揭 規模或縮
至於另一招針對發展商向買家提供高成數按揭，金管局亦「落閘」限制銀行成為資金來源。根據新規定，若發展商向買家提供按揭貸款總額，超過其股權值5%，8間採用內評法的本地大型銀行須採納至少50%風險權重，若按揭股權比率達10%以上，風險比例更達100%。
措施意味着銀行貸款予高按揭股權比率的發展商，須補充更多的資金。一般相信，銀行會將吸納補充資金的成本轉嫁予發展商，或減少貸款，從而限制中小型發展商提供按揭的規模。新措施將在今年8月採納在銀行新增貸款，並且在明年8月採用在所有對發展商的貸款。
金管局亦會在下半年向發展商貸款進行專項審查，確保銀行遵守審慎貸款標準。阮國恒強調，上述措施屬風險管理措施，不是新一輪的逆周期措施，即使日後高成數按揭情況收斂，亦不見得有更改措施的需求。
業界普遍認為，措施未必會對樓市構成明顯影響，交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚則相信，措施只會對中小型發展商構成影響，新盤二按或略為減少，惟對樓價影響微。
撰文:
余敏欽