2014-05-13
經濟日報
撰文:林浩文 萊坊高級董事及估價及諮詢主管
欄名:專家論市
筆者最近發現九龍區指標商廈新錄得大手租務交投，據土地註冊處資料顯示，旺角朗豪坊辦公大樓59及60樓全層，最近獲美容公司以123萬港元租用。
項目每層樓面約1.7萬平方呎，兩層合共涉及3.4萬平方呎，平均呎租約36港元，屬於合理價格，租約為期6年，直至2020年。
現時全港甲級寫字樓空置率約5%，但大手新租務不多，受新辣招影響，商廈買賣成交亦未見突出。由於市場現時以租務為主導，筆者預計在此情況及未來供應下，今年甲級寫字樓租金會靠穩。
全球商用物業又是向另一方向發展，根據我公司今年發表的全球《財富報告》，2013年商用物業投資者正在大展拳腳，重新回到以前不看好的市場以及全球二線城市。最新資料也證實了這一點，2013年全球商用物業投資額上升17%至5,330億美元。我公司預測商用物業投資額將會在2014年增長11%至5,930億美元，並在2015年繼續保持這增速達至6,570億美元。
4成投資者 增商用物業比重
我們的調查也證實商用物業日益受到超高資產淨值投資者的注視。全球超過40%的受訪者表示他們會在2013年增加對商用物業的投資分配，47%的受訪者認為這投資比例將在2014年進一步增加。
筆者認為在2013年夏季起，投資者已普遍感到全球經濟危機已經過去，信心的轉變促使他們者重新考慮投資方向。2013年是「削減恐慌」的一年，由於量化寬鬆政策提前收緊，投資者開始從收益較低的安全類資產轉投向機會投資。例如部分投資者開始尋求購買靠近港口和機場的倉庫，因為全球經濟崛起，更多貨物將被運往世界各地，特別是在這個技術推動消費的時代。
債券市場是另一個極好的例子。2013年英國和美國國債收益率顯著提高，投資者積極尋求其他投放資金的地方。商用物業帶來類似債券穩定收入的來源——租金，也同時具有類似於股票的升值潛力。以倫敦為例，倫敦早已習慣了其投資市場被外資主導，2013年倫敦海外投資佔其總交易額的68%，這並不是甚麼新鮮事。倫敦市中心是金融危機後首個情況好轉的物業投資市場，同時亦是首個租金上漲的西方市場。
亞經濟放緩 覓海外投資機會
2013年，歐洲總投資額增加17%至1,820億美元，與2012相比下跌10%。亞太地區的交易上升9%至1,190億美元，相比2012年1%的增幅顯著提高。筆者認為亞洲經濟減速在寫字樓租賃市場十分明顯，甲級寫字樓的吸納量最近一直在下跌，證明亞洲經濟發展速度減慢。
但亞洲資金，尤其香港及中國，亦積極尋找海外投資機會。如中國也正在成為全球房地產投資市場的主力軍。在倫敦，中國平安保險公司最近耗資4.16億美元購買勞埃德保險公司倫敦總部大樓。在紐約，中國大型企業集團復星國際去年斥資7.25億美元收購了第一大通曼哈頓廣場。北京的投資者張欣與巴西Safra家族聯手收購通用汽車大廈。