2018-08-22
星島日報
(星島日報報道)二手樓價連月向上衝，即使踏入本月，仍頻錄新高價成交，惟隨着多項利淡因素來襲，包括按息趨升及貿易戰陰霾揮之不去，市場交投急放緩，亦令銀行承按態度轉趨審慎，促使估價漸「手緊」，尤以在本月成交的一批新高價成交，紛現「估價不足」的情況，幅度介乎百分之五至十三不等。
本報就月初至今多個新高價成交單位，最新估價作出統計，顯示頻現銀行估價不足的情況，個別「樓王級」單位，成交價與三家主要銀行的估價，更低逾一成；近周市場低市價成交漸現，若銀行以最新成交價作估值，令估價不足情況更為凸顯。
理大建築及房地產學系教授許智文指出，隨多家銀行調高按息，市場已正式步入加息周期，表示銀行態度趨向保守審慎，對市場上的不穩因素作風險管理，造成個別成交現估價不足的現象，屬市場「轉角市」信號之一。許氏續指，市場預期年內將再度加息一至兩次，料銀行趨向審慎，此外，由於銀行估價不足有機會令市場帶出「循環效應」，令到現時於市場上的放盤單位造價受壓，繼而令市場進入下行軌道。
雍盛資產評估及房地產顧問行政總裁黃雍盛稱，中美貿易戰持續發酵，加上多家銀行調高按息，市場瀰漫觀望氣氛，二手市場出現估價不足，調低估值作為管理市場風險的手法，若不明朗因素持續，市場交投將進一步受壓。
冠域商業及經濟研究中心主任關焯照表示，近期市場充斥多項不明朗因素，銀行因管理風險，對物業估價漸趨審慎，同時亦代表樓價有調整的可能性。關氏續指，受貿易戰等利淡因素衝擊，市場氣氛不樂觀，而市場亦預期年內將再度加息，將對樓市構成一定壓力。
按計畫執行董事葉敬誠指出，二手市場屋苑成交價與銀行估值一直存在差距，普遍約為半成，而部分新高成交單位會較嚴重，差距可達一成或以上。葉氏續指出，受中美貿易戰持續發酵，加上市場預期下月將再度調整息口，造成市場瀰漫觀望氣氛，銀行視市場風險漸增，物業估價趨向保守，造成估價不足的現象。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出，現時一般網上估價只作參考用途，當中部分估價較為滯後，造成估價不足的現象。而近期市場受貿易戰及調整息口等利淡因素影響，市場氣氛轉趨觀望，不少準買家均放慢入市步代。
美聯住宅部行政總裁布少明稱，樓市近期轉趨放緩，銀行因應市況調低估值，造成估值不足，惟相差幅度不大，表示銀行並未完全睇淡後市；此外，由於樓價長處升軌，一般銀行估價均較為滯後，自然難以追上樓價上的速度，造成估價不足的現象。布氏續稱，環顧近期二手表現，優質單位依然錄得高價成交，惟部分屋苑議幅亦逐漸擴闊，故難以定斷市場已到達「摸頂價」。
近期部分屋苑的新高價成交，不少均出現估價不足的情況，以大角嘴富榮花園十七座中層A室為例，以一千零六十五萬元成交，成為全港首個造價逾千萬元居屋單位，但據最新銀行估值只有九百二十萬元，差幅約百分之十三。
另一方面，馬鞍山觀瀾雅軒四座高層F室，於本月以九百三十九萬元成交，創該屋苑同類造價新高，惟該單位目前銀行最新估價僅約八百九十二萬元，差幅約百分之五。