2018-07-16
經濟日報
近年政府銳意增加住宅供應，新供應陸續入伙，粗略統計下半年有逾1.4萬伙新盤排隊收樓，屬近年最大規模入伙潮。當中將軍澳、荃灣及啟德區屬於收樓高峰期，市場估計租金有5%至10%下調壓力。
按樓書預計關鍵日期推算，年底前有約25個全新樓盤可以按時交樓，當中有13個屬於供應600伙以上的中大型項目，包括南昌站匯璽（1,050伙）、啟德嘉匯（900伙）、荃灣海之戀（970伙）等，一共涉及14,165伙。
不乏涉「一約多伙」掃貨避稅
即將收樓的25個新盤，絕大部分在政府堵塞「一約多伙」避稅漏洞前推售，投資者比例相當高，大手掃貨的個案不絕於耳，例如2016年推售的啟德嘉匯，有本地投資者斥1.45億元以首置身份大手掃15伙，毋須繳辣稅；將軍澳海翩滙首輪開售收票9,282張，超額逾16倍。當時代理透露，有家庭客以7,800萬元購入8個單位；同區藍塘傲則有上市公司主席以2.4億元大手掃入16個單位。
由於投資者入市比例相當高，業界預計該批新盤收樓後，租盤供應量勢必急增，以紅磡環海．東岸為例，預計下月初才交樓，現時已經有130個業主搶先放租；其次，荃灣柏傲灣估計9月份收樓，目前有65個租盤推出市場。
尚未收樓 部分放租叫價進取
代理透露，由於尚未正式收樓，大部分業主叫價甚進取，以柏傲灣為例，2A座一個中層A室，實用面積1,252平方呎，4房間隔，業主叫租10萬元，呎租達80元，完全脫離市場。其次，啟德天寰3座高層D室，實用面積343平方呎，業主叫價18,500元，呎租54元，比啟德1號1房呎租40元高約35%。
事實上，下半年入伙的新盤中以啟德區（2,625伙）、將軍澳（2,388伙）、及荃灣（1,953伙）最密集，競爭最大，租金壓力亦最大。以將啟德區為例，啟德1號入伙半年租出逾500個單位，目前尚有80個租盤待租，2房單位呎租約33元，業主租金回報不足2厘。由於該區目前仍處於大興土木階段，租金難以短時間內大幅攀升，相信投資者仍要面對超低回報困境。
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，新盤入伙重災區包括荃灣、啟德等，短期租金有5%至10%下調壓力，但相信3至4個月後可回復升軌。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑則認為，租金壓力僅地區性，整體而言，下半年租金仍會跟隨樓價上升，預期全年租金升幅將超過15%。
撰文 : 黎煥成