2014-05-12
經濟日報
撰文:布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名:大行觀點
五一黃金周失色，零售業生意額大跌。今年大型新盤正值醞釀階段，一手市場以餘貨盤為主，樓巿交投亦未見受惠。一手短暫「真空」，二手伺機發力搶灘。
刺激銷情 價位成關鍵
事實上，「3D辣招」，即雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）、買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD），以及額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD），扭曲樓市，承接力備受考驗，加上政府銳意增加未來住宅供應，為樓市前景增添陰霾，現階段發展商賣樓需要扭轉乾坤，除項目自身優勢外，價位成為刺激銷情關鍵，一手減價風蔓延二手。
隨業主擴大議幅搶吸積聚購買力，牽引部分用家回流二手，在剛性需求主導下，減價盤及上車盤頓成二手回升火車頭，需求管理措施下，貨源供應受限，減價盤經過一輪消化後，一度出現搶貨情況。
35屋苑連續3星期（4月14日至5月4日）每周成交均企穩過百宗水平，乃去年1月後首見，而門檻較低的新界區17個屋苑交投升近兩成至50宗，當中嘉湖山莊、沙田第一城等上車屋苑的表現亦帶動二手住宅巿場氣氛持續。
據資料，4月份二手住宅註冊量顯著上升，而中細價物業明顯為主要動力，月內500萬元或以下的二手註冊宗數直迫3,000宗，較3月急升近4成半，創9個月新高，而宗數更高於過去半年每月整體二手宗數，而中細價物業按月升幅以新界區為三區之冠。
二手註冊 上月3千成交
仔細分析4月二手住宅註冊個案，註冊量按月升幅最大為300萬至500萬元物業，月內錄逾1,600宗，按月升逾5成，而300萬元或以下個案升幅逾3成，同樣反映中小型單位見需求，帶動購買力進一步釋放。
細價樓反彈，反觀豪宅巿道疲弱有迹可尋。據資料顯示，4月份逾1,000萬元二手住宅註冊個案錄192宗，縱然按月回升兩成，低於200宗水平已持續9個月，相比其他銀碼的二手物業表現見失色。
逾千萬元樓 註冊偏低
觀乎「3D辣招」出台後，住宅物業巿場交投深受打擊，當中BSD抑壓非港人及公司客置業需求，同時DSD令業主擱置換樓計劃，加上政府收緊按揭成數措施，令大銀碼物業交投首當其衝，成為過去多月來逾千萬元二手住宅註冊量處偏低水平的主因。
另一方面，內地經濟增長出現放緩，人行實行中性偏緊貨幣政策，加上人幣貶值，在內地人購買力被削弱，同時入巿港樓的成本上升下，豪宅吸引力大減，而過去兩季內地人沽出在港住宅物業宗數比例亦呈上升趨勢，當中今年首季逾千萬元住宅升幅尤見顯著。
再者，面對一手樓減價送稅競爭，二手豪宅雪上加霜，近日持貨較高的二手業主亦紛減價沽貨，令過往較硬淨的豪宅價失守，巿場不乏劈價甚至蝕讓成交。
用家主導 二手或淡靜
歸根究柢，辣招下樓巿以用家主導，而目前購買力屬消耗性，料當一手大型新盤正式開售後，巿場焦點將重投一手，屆時二手巿道有機會回復淡靜。