2014-05-12
經濟日報
中環商廈租金連跌兩年，高力國際香港商業物業服務行政董事劉柏汶認為，滬港通下中資機構對寫字樓需求增，環球市況轉為明朗，預計中環商廈租金年內有望止跌回升。
據高力國際數據顯示，近幾年商廈租金整體表現不差，唯獨中區租金下跌，由2012年初至今，中區商廈租金已累積下跌約15%，而近期開始回穩，由年初至今中區租金僅跌0.1%。劉柏汶指，今年中區商廈租務好轉，商廈空置率下跌，令租金回穩，「截至2014年3月，中區空置率約5.2%，屬健康水平，中環除個別商廈空置樓面較多以外，如國金2期、中環中心等，業主開始加租，近兩個月租務明顯回升。」
二線金融機構 接棒租甲廈
今年中區租務轉多，中資扮演重要角色，年內已錄多宗中資證券行租甲廈，如招商銀行證券及中信建投，分別租用中環交易廣場全層樓面作擴充，其他證券行如國信證券、國元證券等亦相繼擴張。劉柏汶稱，本年中環的新成交個案，半數為中資機構，相信與滬港通政策落實不無關係，「好多（中資）證券行早前已有部署，經過政策落實推出，投資公司、證券行等將更活躍，他們多承租大樓面，逾萬平方呎，估計下一浪將出現二線金融機構租甲廈，始終滬港通可望令股票市場交投更活躍。」
至於傳統歐美投資機構，亦略有擴張，續租後增加小量樓面，但以細單位數千平方呎以下為主。在整體市況轉好下，他估計中區年內商廈租金有望止跌回升。
基建利黃竹坑 成未來焦點
對於其他區域，劉柏汶認為，基建將推動其他商業區有良好發展，例如黃竹坑將受惠於港鐵南港島線通車，商業氣氛有望提升，「黃竹坑是未來值得留意的地區，兩三年前很多客人一聽到此地區不會去睇樓，現在見鐵路快落成，租客對該區興趣增。不過該區商廈以散業權為主，未必吸引大型國際機構進駐。」
另一值得留意的商業區為港島東，事實上，過去一年因區內出現數個商廈重建項目落實，個別商廈準備拆卸，區內供應更少，空置率極低，現僅約1.8%，空置率為全港最低。
她認為，中環灣仔繞道項目於2017年完工，有利港島東長線發展，「落成後由中環前往灣仔，再由東區走廊前往鰂魚涌甚方便，加上該區配套理想，長線值得睇好。」
東九龍租金 年內估跌8%
九龍區方面，她擔心未來數年供應集中在該區，而活化工廈成商廈的樓面正式推出，散業權單位亦較多，估計年內東九龍租金跌約8%。
不過，她認為該區有新商廈落成，有條件吸引機構大型搬遷，「香港島商廈空置率較低，如果有機構想搬5萬平方呎寫字樓，也難在港島區找到，所以要搬遷或會考慮東九龍，而近年機構對東九龍接受程度大為提高，特別是金融機構後勤部門，以及保險，因此該區仍有一定吸引力。」
撰文:梁建國