2014-05-12
經濟日報
近月二手樓成交增加造價回穩，銀行估價在累跌9個月後，首度明顯回升，將軍澳新都城1個月內累升逾4%。學者認為，估價上升有助二手成交量增加，但未必能刺激樓價急升。
過去兩年，本報持續追蹤10大藍籌屋苑估價，發現整體估價於去年8月開始回調，並連跌近9個月。至近兩星期，銀行陸續調高各大屋苑單位估值，10大屋苑中，估價錄升幅的屋苑共6個，包括將軍澳新都城、天水圍嘉湖山莊、沙田第一城、荔枝角美孚新邨、鰂魚涌太古城和康怡花園。
在各屋苑中，細價樓估價升幅明顯較大，並以將軍澳新都城單位估值增幅最顯著，本報追蹤資料顯示，兩房戶估價於去年6月開始回調，由高價的379萬元下跌至4月底的355萬元，跌幅6.3%。
然而，至本月初估價開始回升，以新都城2期7座中層G室為例，實用面積370平方呎（建築516平方呎），估價由355萬元升15萬元至370萬元，升幅達4.2%。
事實上，屋苑近日成交顯著增加，4月份成交21宗，實用呎價按月升約3.6%，而本月至今成交已約16宗，為上月全月成交量逾7成。
一城3房 估價升約4%
至於沙田第一城實用面積438平方呎（建築562平方呎）的20座中層A室3房，估價亦升約4%至459萬元；而嘉湖山莊估價在過去兩周已連升兩次，其中景湖居6座中層E室的兩房單位，估值累積升幅達約2.2%，終止屋苑連續近9個月的跌勢。
業界人士相信，銀行調升估值，主要因為過去兩月中細價樓造價回穩。若比對美聯「樓價走勢圖」資料，上月樓價按月微升0.9%，與銀行近日估價開始回升的走勢相符。不過，期內中銀（02388）就各屋苑的估價則未有調整。
利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣解釋指，由於近日二手成交增加，故業主放盤未必會再「減盡」，尤其是需求較大的細價樓，令成交價逐漸企穩，帶動估價有回升迹象，相信估價短期內不會再大跌。
代理：樓價長遠仍會跌
不過，她認為今年樓市仍受加息因素影響，預期樓價長遠仍會下跌，而多個新盤亦陸續部署推售，若發展商續以提供折扣優惠的策略賣樓，對估價亦會構成下調壓力。中原按揭經紀董事總經理王美鳳亦認為，稍後大型新盤有機會再次吸納二手購買力，二手樓價難以上升。
中大地理與資源管理學系副教授姚松炎認為，現時樓價呈下跌趨勢，銀行調高按揭估值的理據不高，相信有機會是銀行經風險評估後，傾向希望多做中小型單位按揭業務，所以透過調高估值發出有關「信息」。
他又相信，銀行估價提高，二手買賣愈易「到價」，對於成交量及樓價都有刺激作用，但情況有別於大規模「放水」，相信樓價受刺激大升的機會並不高。
撰文:郭伊妮