2014-01-13
經濟日報
去年出招後投資者入市心態趨謹慎，中原工商舖營運總監潘志明估計，今年商廈市場累積的購買力爆發，料造價反彈最多兩成；另舖位市場有「平貨執」機會不大。
「去年底買賣拉鋸，市場好淡爭持，惟實際上價位並無下調，淡友並未能成功執平貨。而市場預期去年3至5月出現的劈價散貨潮，最終亦沒有出現。」潘志明指。
經歷近一年的消化，他預期今年工商舖的整體價位將續平穩向上，升幅介乎10%至20%以內；交投宗數會較去年有所回升，但難回復2012年暢旺水平，他又尤其看好商廈市場有追落後空間。
傳統甲廈沉寂多年 可追落後
「雙倍印花稅前，不少炒家炒高舖位及工廈，但商廈未見受惠，摸貨不多，兩年內近乎沒甚升幅。」他續指，新興區甲廈呎價已逾萬元，但部分傳統甲廈如力寶中心的呎價仍徘徊1.8萬元，兩者應存有一定差距。
他估計，商廈累積的購買力爆發威力大，睇好造價今年反彈10%至20%。另邊廂，東九龍商廈去年已累積一定升幅，對於短期將有全新項目推出，潘氏看好市場吸納能力。
「東九龍區商廈，如觀塘皇廷廣場及寧晉中心等，成交呎價8,000至9,000元，已為人所接受，而九龍灣常悅道1號銷售亦理想。現時每呎地價4,000至5,000元，計及建築費後售價必然是過萬元，尤其海濱道一段更難平賣。」
租賃方面，他預期今年商廈租金將回升，整體（包括中區及東九龍）增幅約10%，以續租為主。惟東九龍個別新商廈入伙期，租金短期或受壓，但估呎租介乎20至30元仍獲認同，因相比中區的40至50元具吸引力。
舖位方面，他直言有平貨執的機會不大。「大部分舖位由長線投資者持有，除非有溢價，否則難吸引業主放售物業，估計舖位將呈橫行或輕微向上。」
舖市橫行 「執平貨」機會微
面對近月二、三線區吉舖增多，他認為只屬季節性現象。「租舖活動一般集中在農曆新年後及暑假，踏入年尾與新年前多放慢，吉舖趨增，而第二可能性是業主心紅，欲更換較優質租客。他認為，只需待市場消化及調節，空置率在2、3月可望改善。他續指，業主多預留水位討價還價，故叫租及最終成交租金之間，有約20%距離屬正常，估計整體（包括一、二線街）舖租升幅會在10%內。
全幢工廈改裝活躍 有價有市
另潘氏又提到，今年投資者將續活躍於購入全幢工廈改裝，如元朗中國染廠廠址日前便以2.3億元易手。「以往全幢工廈買賣的總樓面呎價在4,000以下，已有利可圖，現時在九龍灣或觀塘已很難找到低於4,000元的貨源，普遍每呎叫價漲至4,000至5,000元。」
然而，活化政策，加上不同工廠區域如黃竹坑、東九龍亦擁不同概念，市場又欠缺平價盤源，縱全幢工廈叫價叫高不少，仍有價有市，此類大手買賣今年料趨增。
撰文:李彤