2018-08-15
經濟日報
上周銀行調高按息後，對細單位估值趨審慎。比較20個上車屋苑細戶於加息前以及最新網上估值，有逾半數單位估值未獲調升，情況與上月初、估值兩周升1至3%的情況截然不同。
本報統計20個上車屋苑細單位，以滙豐銀行網上系統進行估值。自銀行宣布調高按揭息率後，有12個即6成屋苑的細戶估值，與兩周前即8月3日（加息前）比較，未獲調升，包括指標屋苑沙田第一城以及牛頭角得寶花園等。
負面因素多 銀行趨審慎
事實上，政府公布新房策兩周後，即7月中時仍然有17個上車屋苑單位估值上調，幅度由1至3%不等。當時沙田中心估值兩周（對比7月5日及19日）升3.1%，另沙田第一城同期升2.1%，與目前有逾半數單位估值未獲得調升情況截然不同。亦可見受銀行加息以及中美貿易戰等負面因素下，銀行估值趨審慎，其影響力甚至比政府新房策更大。
至於估值獲調升的屋苑有8個，升幅由0.1%起，以樓價較低水的二線屋苑屯門豫豐花園升得最多，估值由8月初的508萬元，調升10萬元至518萬元，升幅2%。
銀行估值現橫行，除了因為市場負面因素增加，其他原因包括二手交投少，銀行缺乏足夠參考數據去調整估值。其次，過去半年銀行估值一向比成交價「超前」，以估值同未獲調升的沙田河畔花園為例，屋苑河景樓王連天台戶，面積242平方呎，最新估值637萬元，呎價26,322元，較屋苑紀錄呎價22,314元，高出18%。故此，銀行暫停調升估值，仍屬正常現象。
二手觀望氣氛濃，業主心態不及以往進取，藍田滙景花園兩房戶以820萬元沽出，低於三大銀行估值。市場指出，上述單位為1座中層D室，實用面積537平方呎，成交呎價15,270元。三間銀行對單位估值由846萬元至905萬元不等，即造價較估值最少平3%。原業主1999年以288.8萬元入市，轉手獲利531.2萬元，升值1.8倍。
其次，太古城收租客止賺離場。中原地產高級資深區域營業經理張光耀指出，太古城海棠閣中層G室，實用面積1,015平方呎，望海景。單位由公司名義持有，於2010年以1,300萬元購入，後於今年7月份以2,550萬元放盤，最終減價100萬元，以2,450萬元易手，持貨8年升值88%。
撰文 : 文倩婷