2014-05-08
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
中原地產研究部報告指出，過去一季發展商主力推新界中小型住宅，主攻本地換樓市場。推出特長先住後付計劃，志在吸引本地用家，內地買家並未受惠。
本地買家數量增加，相應推低內地買家比例，很快便會跌至一成以下水平。
BSD推出16個月 涉金額44億
唐榮嘗試找來其他資料，比照港人與內地人的情況。
先作一個假設，繳交買家印花稅（Buyer Stamp Duty，簡稱BSD）的絕大部分都是內地人，海外僅佔少數。而政府早前發布，2012年10月27日推出買家印花稅以來，至2014年2月28日止，共錄得3,433宗個案，買方為非持有香港身份證人士或公司，涉及買家印花稅約為44億元。
BSD是徵收樓價的15%作為稅款，44億元印花稅，涉及的物業總值大約是293億元，平均每宗成交的住宅物業金額大約是853萬元，平均每宗交易涉及的BSD是128萬元左右。內地人豪花入市，港人又如何？
平均入市金額 港人遜內地
可以這樣作出推算，2012年10月底起徵收印花稅，有關交易大概自2012年12月起（滯後約1個月）在土地註冊處登記，統計至2月28日，亦即推算至今年3月的登記數字。
2012年12月至2014年3月，住宅成交登記共有64,750宗，成交總值3,850億元，依照上述政府數字，這段時間內地人佔本港住宅樓市的比例，以宗數計算大約是5.3%、以金額計算大約是7.6%。
另外，若扣除要付BSD的3,433宗交易及293億元交易額，實際港人2012年12月至2014年3月，買入住宅（包括一二手）大約是61,317宗，涉及金額是3,557億元。推算下來港人平均買入住宅的價格是580萬元，相較內地人的853萬元平均入市金額，要少273萬元。如果加上港府數據128萬元BSD，平均每宗住宅交易內地人較港人多付401萬元，這應該就是購買力的差距。
內地買家比例趨跌 低於1成
中原報告又指出，2014年第一季香港一手私人住宅市場，已知內地個人買家佔宗數比例11.5%，佔金額比例17.3%；按季分別下跌2.2%及2.3%。預期第二季佔宗數比例，將會跌至一成以下的水平。
香港二手私人住宅市場。已知內地個人買家佔宗數比例4.9%，按季下降0.4%；佔金額比例6.5%，按季無升跌。二手樓市的內地買家以自用為主，佔宗數比例將會維持在半成上下水平。
整體私人住宅市場。已知內地個人買家佔宗數比例7.2%，佔金額比例11.7%；按季分別下降1%及1.5%。隨着一手市場內地買家比例趨跌，將會扯低整體比例，同步向下，低於一成水平。
依照統計，2014年第一季，有較多內地個人二手買家的屋苑：都會駅6宗，0.32億元；康怡花園5宗，0.34億元；維景灣畔4宗，0.25億元；杏花邨4宗，0.22億元。至於有較多內地個人二手買家的豪宅：凱旋門1.08億元，3宗；帝峰•皇殿0.69億元，3宗；海名軒0.63億元，2宗；御龍山0.46億元，3宗。