2017-04-29
東方日報
樓市再現亢奮，公居屋、私樓輪流破頂，但有心上車置業的人士若然識得選「宅」，又未必一定要非理性搶「癲價」盤。想進駐環境優美與生活便捷並重的馬鞍山，大可放眼一些鐵路沿線的私樓及居屋實用上車盤王，不但內籠見使，而且樓價屬區內入門級別，450萬元起有個兩房安樂窩，想精明上車不妨諗諗。
在幾個沿海的新市鎮中，馬鞍山是不少置業人士情有獨鍾的上車熱門地，既有完善的交通網絡及社區配套，四周環境亦優美恬靜，居住環境比市區舒適得多，擇居在此分外悠閒寫意。
現時樓市火熱，買家入市情緒高漲，在搶盤心態下，公居屋及私樓均現「癲價」成交，就連偏離港鐵站的沙田公屋顯徑邨亦有大單位以自由市場價500萬元破頂易手，膺全港「公屋王」，可見無殼一族要達成置業夢想，恐怕愈來愈難。
私樓居屋同樣有貨
惟想進駐馬鞍山的上車族只要揀得精明，一樣有性價比較高的入門選擇。區內代理指，在馬鞍山尋覓鐵路沿線上車盤，不妨放眼一些私樓及居屋的實用盤王，樓價未必一定高不可攀。
居屋首選富安花園，實用率高近九成，現時自由市場450萬元可進駐兩房寬敞居所，屬區內鐵路沿線入門上車盤。至於私樓最平不妨諗諗新港城2期，是區內內籠最足秤的私樓上車盤，現時五球多少少有交易，較新近同屋苑破頂盤平一截。
申請高成數按揭 提防估價不足
香港買樓開支多，雜費樣樣要錢，銀根有限的置業初哥自然希望樓按可以「借到盡」。按揭專家提醒，向銀行申請按揭要注意事項多籮籮，入市前宜留意以下六點，以免影響置業。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，樓價持續破頂，有部分物業估價滯後，難免出現估價不足情況，尤其申請高成數按揭時更要加倍注意，因銀行及按揭保險公司分別為物業估價，兩者之中以低者為準，以一個銀行估價450萬元的物業為例，若按揭保險公司只估價430萬元，以八成按揭計算，買家要多付16萬元首期才可以上會。
至於高成數按揭的現金回贈計法亦要留心，因現時大部分銀行只可以用樓價六成來計算。
宜預先批核免失預算
買家申請按揭必須通過壓力測試，最好入市前先計清楚，確保自己收入能夠成功獲批，她建議宜向銀行及按揭公司為物業預先批核，以免失預算。至於申請按揭時最多3至4間已足夠，因短期內過多申請會影響申請人的信貸評級。
她續說，銀行按揭產品五花八門，置業初哥想慳按息大可諗諗近年主導樓按市場的銀行同業拆息按揭產品（H按），鑑於H按產品實際息率維持低位，鎖息上限與最優惠利率按揭計劃（P按）的最低息率看齊，加上存款掛鈎按揭計劃，揀選H按產品仍比P按及定按吸引。此外，一般人對購買「事故單位」存有戒心，她建議買家可向多間銀行要求代為估價，若銀行拒絕承做按揭，代表單位「有可疑」。
富安花園：實用率九成 自由市場叫價450萬
馬鞍山有不少質素上乘的居屋，尤其是「富」字頭的私人參建居屋，實用率高近九成，現時最平可放眼鄰近港鐵大水坑站的富安花園，自由市場價450萬元可進駐兩房居所，是馬鞍山最平的居屋實用盤王。
富安花園由17座物業組成，由於是私人發展商參建，內外設計似足私樓，最大賣點是單位實用率高近九成，不設窗台，且開則四正好用，廳大房大，住得舒適。另外，屋苑設有室外游泳池、室內羽毛球場及網球場等「住客會所」級別的消閒設施，在區內居屋中罕見，住戶隨時可以Keep Fit做運動。
環境幽靜 樓齡30年
相比新港城，富安花園遠離馬鞍山市中心，加上近山而建，環境較幽靜。購物方面，屋苑設有小商場，錦泰苑商場又近在咫尺，滿足住戶日常生活所需。交通配套亦不輸蝕，富安花園離港鐵大水坑站十分鐘內步程，搭港鐵四圍去便捷，車程比新港城還要短，加上有多線巴士途經，住戶搭車選擇多。
世紀21奇豐程子健表示，富安花園樓齡已屆三十年，以自由市場買賣較多，現時最平為5座一個兩房單位，實用面積431方呎，自由市場叫價450萬元，實用呎價一萬元多少少，平絕區內居屋實用盤王，亦是馬鞍山鐵路沿線上車入門之選。新近有同類單位以408萬元售出。
新港城2期：內籠最足秤 同區私樓入門首選
要數馬鞍山名氣最響的上車私人屋苑，不得不提新港城，坐落市中心的心臟地帶，衣食住行便利，上車首選2期兩房單位，最煞食是實用率稱霸區內私樓上車盤，505萬元可做業主，屬區內私樓入門之選。
新港城分五期發展，各期單位設計不盡相同，當中以最早落成、樓齡廿四年的1及2期內籠最足秤，全屋無窗台，用盡室內空間。特別是2期C、D座2、3、6及7室兩房單位，實用面積只有321方呎，是屋苑各期中尺碼最細單位，賣點是實用率約近八成，為區內最實用的私樓上車盤王。
盤源不多 505萬起錶
中原林志明表示，這類單位向來是新港城入門盤，惟盤源不多，現時最平放盤位於D座，叫價505萬元，較新近以548.8萬元破頂價易手的4期細單位平一截。林氏續說，承接上月馬鞍山區一、二手市場的旺勢，新港城本月暫錄16宗買賣，惟隨着放盤減少，業主議價空間繼續收窄。
新港城作為馬鞍山指標上車屋苑，不但設會所，最煞食是各期圍繞人氣最旺的港鐵馬鞍山站而建，並有天橋連接，即使是位置較遠的2期，住戶行兩步可達港鐵站口、巴士總站及商場新港城中心，生活便利，而搭港鐵出市區只需半個鐘頭多少少。