2017-04-29
明報
【明報專訊】香港樓巿自2003年低位已升了約14年，最近樓價更不斷破頂，但弔詭的是，樓巿偏偏已度過供應低潮，昨天運房局公布，未來3至4年香港的私人住宅潛在供應量增至9.6萬個單位，按季再增2000伙，創有紀錄新高，令到香港樓巿出現了供應愈多，樓價反而升得愈急的背馳現象。
其實，何止樓價與供應呈現背馳，正常情况之下，一般商品都是愈廉宜愈多人買，愈貴則買家會減少；但隨着樓價愈是飈升，巿民的買樓意欲反而愈高漲。花旗銀行日前公布最新市民置業意向調查結果（是項調查為花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心，以隨機抽樣電話訪問形式，於2017年3月底訪問超過500名香港市民），最新調查結果顯示，2017年第一季有23%受訪者表示現時對置業非常感興趣，該比例創調查自2010年開始以來新高並首次突破20%，亦較2016年第四季增加了5個百分點。
政府加辣 反刺激市民置業興趣
另外，自政府去年11月推出新「辣招」壓抑樓市，調查結果顯示，2017年第一季認為樓價會在未來12個月上升的受訪者比例反而創出調查以來新高至62%，而認為樓價會在未來12個月下跌的受訪者比例則自2016年第一季起連續4季下跌，並首次下降至單位數。
筆者多年前曾撰文，政府出招干預樓巿，往往是升巿壓不住，跌巿托不起，去年底政府加辣，不單未能壓低巿民的置業興趣，反而更希望買樓，其一個原因可能是他們認為，愈遲入巿，政府可能愈加辣，就愈難入巿，不如咬緊牙關先買樓更着數，依循此一思路，他們更覺未來樓價易升難跌，變得政府幫倒忙！
不過，投資巿場也存在相反理論，就是最多人想入巿，個個看好後巿之時，樓價自然被搶高，也這也往往可能是接近見頂而要調整之時，所以股神巴菲特就說：「人人貪婪時要恐懼。」
港銀倘追回合理息差 衝擊樓市
其實，除了供應在增加，美國也已踏入了加息周期，而香港的拆息也已由低位回升不少，但銀行在生意淡薄之下，為了搶生意而不惜接受息差收窄，令拆息按揭的息率保持在低水平（見圖1），以至港人普遍感受不到美國已開始加息的壓力，反覺得低息環境可以永遠持續而安心高追搶樓！
不過，如美國再加息而香港拆息再上，本地銀行還可堅持多久提供如此的低按息？當有一天香港銀行的拆息按揭要追回合理的息差的時候，又會對香港樓巿造成多大的心理以至實質的衝擊？
借貸成本高 內房抗逆力低
近月樓巿急升的另一原因，是多了不少內地發展商以極高價來港搶地，也令到巿民覺得北水無限，地價也只會愈搶愈貴，從而帶動將來樓價也會水漲船高的預期。
內地發展商從來較香港同業勇進是事實，不過亦因此他們要進行融資的利息成本，也往往高於香港的發展商（見圖2），而借貸比率以至槓桿比率也同樣遠高於香港的發展商（見圖3），所以對巿場的抗逆能力會較差，樓巿順風順水時還好，一旦巿况逆轉，內地發展商的持貨能力就會備受考驗，不少內房過往樓巿轉差時便會急急劈價賣樓，以應付高昂的利息開支，因此今天內房紛紛來港高價搶地，也同時隱藏了他朝可能齊齊劈價散貨的危機！
《老子》有言「福兮禍所倚」，今天銀行忍受息差收窄而維持低按息，內房來港高價搶地而引發港人也心雄搶樓，對香港樓巿短期看似是「福」，會否成為將來禍之所倚，值得令人深思。股評人周顯最近一篇分析香港樓巿空置率的文章，也深有老子的「正言若反」辯證思維，其文主要論點如下：
「話說香港的空置單位一共有4.2萬，空置率是3.7%，這究竟算不算高呢？
在1997年，樓價的高峰期空置率是3.8%，對比現在還要高出一點點，而在2003年，即是SARS的最低潮，空置單位一共有68,780個，空置率達6.8%，是史上最高，但在2009年至2012年，空置率已經降至4.3%了。
只要看看以上的數字，可以得出一個結論﹕樓市現泡沫，空置率愈低；樓市低迷，空置率愈高。事實上，這亦是空置率的基本理論，只要有一點點樓市基本知識的人，都應該懂得。現時香港的空置率是史上最低，所以，這恰恰也證明了，現時的樓市泡沫，已經達到了史上最高。」
小心空置率回升至臨界點
事實上，香港的人口增長未見加快，但如本文首段指出未來數年私人住宅潛在供應卻明顯大增，即預視了香港的私人住宅空置率也會由低位向上調，但今天大多數人反而因為空置率仍低而以此為看好樓巿理由，令到樓價愈升愈有，始終會有一天，空置率會回升至一個臨界點……
[陸振球 樓市解碼]