2018-10-25
經濟日報
樓價回落，估價下跌，負資產個案恐重現。北角友福園迷你戶8月份以310萬元沽出，惟現估價只有248萬元，較成交價跌2成。假設以9成按揭上會，單位已變成負資產。
樓價下行，以9成按揭上車的單位最有機會率先淪為負資產。本報翻查上半年高價成交的上車單位，至少4宗低於400萬元單位，估價已比造價低逾1成。假設買家以9成上車，其市值已低於原先購買物業的借款，或淪為負資產。
旺市時最受上車客追捧的單幢樓迷你戶，率先成為跌市中的負資產。如北角友福園一個迷你戶，面積只有128平方呎，8月份以310萬元沽出，呎價達2.4萬元，屬於項目新高呎價。不過，據滙豐銀行網上估價系統顯示，最新估價248萬元，估價較造價低62萬元，幅度2成。假設買家以9成按揭入市，借款額279萬元，估價比借貸額還低，以此推算，單位已成為負資產。
長沙灣康輝210呎 估價低1成
至於屯門單幢物業利寶大廈低層C室，實用面積234平方呎，銀行估價308萬元，較9月份成交價382萬元，低74萬元，幅度接近2成。假設以9成按揭入市，單位亦很大機會成為負資產。
另外，長沙灣康輝大廈一個面積只有210平方呎單位，6月份以386萬元沽出，呎價逼近2萬元。不過，現估價只有338萬元，呎價1.6萬元，估價較造價低12%。
事實上，負資產於2016年樓價回落時曾重現市場。當年首季金管局曾錄1,432宗負資產個案，而樓價即按季跌4.7%；至當年下半年樓價回升，負資產數字逐步回落，2017年首季負資產數字回落至零宗。
雖然2018年第二季，並無錄得任何負資產個案。不過，反映二手樓價走勢的中原城市領先指數顯示，樓價已由8月份高位188.64點，跌至最新185.07點，跌幅1.9%。預期第4季樓價持續下行，負資產數字亦會隨樓價回落而向上。
學者籲 高位接貨要小心
經濟學家關焯照估計，負資產主要集中於上半年樓價400萬元以下、仍能夠承造9成按揭的迷你單位。不過，此類細價單位成交只佔少數，即使變成負資產單位，數目不會多太，或比近年高位2016年時約1,400宗少。
他認為，現入市要小心外圍負面因素，樓價趨跌下，高位接貨的買家，要有心理準備單位有可能變成負資產。不過，只要業主按時供樓，而銀行沒有損失下，即使單位變成負資產，銀行一般都不要求業主補回貸款差價，銀主盤數目未見急升下，對市場衝擊不會太大。