2014-05-08
明報
【明報專訊】前香港政府經濟顧問、現為香港大學經濟金融學院名譽高級研究員的郭國全，早前為《明報》財經沙龍演講時表示，他不認同很多人說香港人只懂炒股、炒樓；從香港多年來出入口（包括商品及服務）對GDP比率不斷提升看到，香港經濟增長是實在的，而非靠炒賣。郭國全在沙龍後接受《明報》訪問指出，香港是國際大都會，人才和資金湧入，土地供應卻有限，樓價自然高企。不過，香港受內地經濟影響愈來愈大，內地經濟波動大，則香港樓價波動也愈來愈高，投資房地產便要加倍小心。
郭國全指出，「香港經濟從來都是靠做Trade （貿易）支持的，絕不是靠炒股炒樓的。」他以統計說明，近年香港無論是貨物出口和入口，還是服務業出口和入口，對GDP的比率均不斷上升；貨貿物流總值，遠超本港GDP，養活了70萬港人，服務出口如旅遊業，佔GDP比例仍不斷上升，加上大量香港專才，例如工程師等人才，更早已放眼世界，在中東迪拜，在內地及其它地方「搵錢」。
內地人資金來港 推高樓價
香港非靠炒賣樓宇，那香港樓價高企，應如何分析？郭國全認為，影響香港樓市方向，不外三大因素﹕（一）經濟形勢；（二）供應量；以及（三）利率的變化。
「以前香港經濟主要受歐美國家影響，近年內地對香港的經濟影響愈來愈大，包括商品和服務的輸入，港人的收入，以至資金和收購活動等。至於土地供應，港英時代不斷移山填海，現在則看政府如何尋找新的土地供應。近年利率長期低企，縱使香港經濟處艱難時期，樓價也可以有強大的支撐。」
郭國全指出，中港經濟關係日益密切，人流、資金湧港，香港樓價也會受刺激，比如內地公司來港開設公司，便可能需要買一幢一幢的商廈，內地人來港工作，也增加了居住和樓宇的需求。
變數增加 樓價更難估
他說，「當然，內地資金流入香港時，香港經濟和樓價也會水漲船高，但也不要忘記，若出現『退潮』時，香港的經濟和樓價也會受壓，內地經濟本身的波動也大，便也加大了香港樓價的波動性。另一方面，以前可能只要摸透歐美的經濟方向，便也可大致預測到香港的方向，但現時除了歐美，也要掌握內地的政策和經濟，影響香港經濟的變數便增加了，可預測性亦變得更困難。」
因此，郭氏認為不能只主觀認為內地經濟一定好，便可以不理高低位和承受風險能力，便去瞓身投資香港的地產，因波動可以「很難捱」，如九七後樓價便可以跌足近六年多，跌幅近七成。他說，「如選擇錯的地區，如將軍澳買樓，就算樓價已升回九七年以上水平，但十多年來，也亦只能賺少少。」
普通投資者宜減槓桿
至於利率走勢，郭國全指「從儲聯局官員的言論來看，可能未來一年或更長時間，美國也會維持零息或接近零息，所以港息隨美息短期急升的機會不大。不過，也要留意如上述中國經濟對香港的影響日益密切，內地水緊也可以拉高香港的息率，近期便見到有銀行以較高息搶人民幣存款，當中國的資本帳愈來愈開放，內地對香港的息口影響也會愈來愈明顯，內地水緊會搶高香港息口，而當內地放水，又可能令到香港水浸，同樣會加劇香港的波動。」
郭國全認為，有關波動，可能會為一些對冲基金提供更多的炒賣機會，對於一般投資者，便要認清自己的位置，投資時減低槓桿，可能會更加適合。
明報記者 陸振球