2014-01-11
太陽報
陳小姐︰經常有人說香港樓價高，因香港樓價相對於香港人的收入，高得不合理；但內地樓價和內地人收入相比，相信比香港更高！若用此作指標，若內地樓市不跌，香港樓市或不會跌？
答︰去年，有外國機構統計全球樓價最難負擔的城市（以當地樓價和當地人均收入去比較），本港如大多人所料，以接近13倍成為全球第一。
不過，如果要說這個倍數，內地很多城市應該比本港都要高得多。內地不少城市，雖然樓價未算很高（可能只是一百萬或幾十萬元人民幣），但是人均收入更低，令上述倍數有機會出現20倍、甚至30倍。所以，有不少人說，如果和內地相比，本港樓市根本沒有泡沫！
內地加薪支持樓價
筆者十分不同意上述的想法，甚至認為如果和內地相比，本港樓市泡沫可能比內地還要大，筆者所持的原因包括︰
和內地相比，在收入統計上，本港統計較準確（雖然也存在少報的情況）。在內地，收入可能被大幅低估，因為不少收入是沒有被上報（如逃避交稅）。在內地工作過的朋友都知道，不少在內地打工的一族的非正規收入可能比正規的收入高、甚至可能高出數倍，這還未包括做老闆的企業家（不少企業有兩本帳）。所以，20至30倍的數字也未必完全準確。
此外，更重要是收入增長的前景。由於經濟持續高速增長，內地人均收入亦大幅地上升，過去十年，內地人均收入以每年12%增長。不少報章都有報道，內地打工一族每年加薪15至20%是平常事，甚至出現加薪太少、企業留不到人的情況。所以，即使現今內地樓價有50%（樓價比合理價高50%）的泡沫，由於內地人均收入能高速增長，泡沫可在短時間內因收入增加而被消化（假設現時的樓價收入倍數是20倍、樓價不變、收入每年增加15%，樓價收入倍數會在五年後跌至10倍）。
港人工資普遍停滯
相比之下，本港人均收入增長前景就沒有那麼樂觀，雖然我們打工仔收入也有增長，但增長幅度只有幾個百分點，而且不少工種的起薪點，不但沒有隨時間上升，甚至在過去十年出現倒退。所以，即使本港樓價不變，十年後，樓價收入倍數很大機會仍會維持現今的高水平，或只會出現有限的跌幅。
如果從這個角度出發，本港樓價是有機會比內地更泡沫、更有大跌的危機！
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安柏環球投資顧問有限公司研究部總監 梁偉民