物業投資市場 宜守不宜攻

撰文:蔡志忠 亞洲地產董事總經理 欄名:專家論市 在一個工商舖慶功宴上，與多位著名投資者相聚一堂。這班活躍於本港商舖市場的資深投資者，來頭不同凡響，身家加起來近千億元，本人雖然排名第一（倒數），但能參與其中，與有榮焉。 自從政府去年初推出雙倍印花稅以後，不僅住宅市場炒家離場，連工商舖投資者也持觀望態度，過去1年他們甚少買貨，偶爾買進都是作長線投資之用。如紀惠集團轉投酒店項目，滔哥投資英倫商舖市場，Addie哥專注收租物業，連近年最活躍市場的Johnny兄也罕有出手，大家都慨歎物業市場的光輝歲月已成過去，目前的投資策略是「宜守不宜攻」。 通過雙倍印花稅 勢在必行 酒過三巡，話題自然離不開老本行，談及立法會正在審議通過雙倍印花稅，原本的喜悅氣氛立刻跌至谷底。一眾地產中人皆愁眉苦臉，所謂「借酒消愁愁更愁」，尤其是地產從業員，似乎暫時看不到春天何時會來臨。連堂堂上市大行美聯物業，去年也要虧損兩億元，怪不得董事總經理黃子華席間不斷搖頭歎息。 「子華哥，別擔心，呢次雙倍印花稅一定通過唔到！」一把雄厚的聲音傳來，說話者正是紀惠集團湯文亮：「我肯定立法會將否決雙倍印花稅，否則我請你們吃飯。」如此振奮人心的言論一出，大家的精神為之一振。本人與子華哥立即異口同聲回答：「湯SIR，如果真的通過唔到，我哋請大家吃飯至真。」坦白說，我們都認定雙倍辣招通過勢在必行，寧願輸打賭也沒關係，真心希望可以請吃飯，如果要湯SIR請客，那麼吃飯時相信也是苦着臉的。 港府推出雙倍印花稅，目的是不想港人買第二層住宅，此措施也強加於工商舖物業，即是所有物業每轉一次手，就要交一次雙倍印花稅。以往非住宅物業，無論以確認人身份轉手多少次，均只是由最後的買家支付一次從價印花稅，即大約樓價4.25%的稅款。如今轉一次手便要交一次雙倍印花稅，即8.5%加8.5%等於17%樓價的款項。也就是說，投資者必須加價兩成以上，轉售物業才可以產生利潤，試問在目前淡靜市道，任憑投資者有通天本領，也難以超高價出貨獲利。 舖租調整 其實由市場決定 由於某些商戶投訴業主加租，迫使政府不斷出招，禍及不太影響民生的工商舖市場。其實租金的升與跌，跟物業成交量沒有直接關係，一些舖租加幅最大的地區，如羅素街和廣東道的店舖，大多數是由財團或長線投資者擁有，反而交投活躍的二三線舖位，加租幅度比較溫和。租金是由市場決定，並非業主要加多少就多少，當吉舖多出來，即是承租能力不足，業主便要減價作招徠。坊間常說的加租迫遷個案，是傳媒渲染誇大的成分居多。