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陳德霖﹕市場低估樓市風險 對退市漸麻木 交投回暖

2014-05-06    明報
【明報專訊】美國聯儲局主席耶倫3月時稱,秋季結束買債後半年便加息。退市號角聲不斷,但本港樓市交投近期轉趨活躍。有學者指出,由於警告不斷重複,但本港樓價未有顯著調整,部分投資者似已把美國加息警告當「狼來了」。金管局總裁陳德霖昨在立法會強調,市場對美國加息時間的預期未必正確,本港樓市轉趨樂觀,可能低估了潛在風險。由於樓價仍未確定是否在下行周期,因此沒有撤回「辣招」的考慮。 到今年秋季,美國將正式退市,結束買債,量化寬鬆措施將完結。陳德霖昨日在立法會上表示,美國貨幣政策正常化的過程,將對新興市場的資金流向帶來壓力。美國加息周期愈近,對新興市場利率及資產價格帶來的風險愈大。 雖然各方提醒退市風險的言論不絕,不過,本地樓市買家似已過濾加息消息,交投轉趨活躍。當中上月十大屋苑成交達350宗,創下15個月以來新高。在剛過去的周末,美孚新邨更錄得一日5宗成交,是辣招推出後最多。近日西九四小龍的交投亦有所回升。 學者:成交增價跌 才確定下行周期 陳德霖指出,即使樓市成交量較高位下跌約三成,但大型單位的價格相比去年2月的高位只下跌4%,中小型單位價格更只跌0.8%(見圖),因此仍未確定樓市是否在下行周期,市場可能轉趨樂觀而低估了美國加息的風險。 東亞銀行首席經濟師鄧世安指出,近日交投增加主要因為發展商帶頭調低一手樓售價,帶動區內二手樓價出現調整,價格一跌便吸引更多買盤,他預料這趨勢將會持續。但他認為,由於今次樓市的升市特別長,市場習慣樓價在高水平,因此警覺性較低。 浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才稱,以投資者為主的豪宅市場,近期價格下跌較多,更陸續有蝕讓例子,負面情緒已蔓延。如果成交增而價格跌,便可以肯定形成下行周期。 截至3月底,住宅按揭按年增3%,但其他的銀行貸款增長達22%,主要是來自內地貸款。陳德霖認為,應該重視內地貸款相關風險,因為部分銀行是靠短期的同業拆借甚至母行的資金所支撐,「2008年金融風暴時,部分銀行因資金不足,要求客戶還款,甚至收回OD(透支)。所以我們現在要求銀行,當借貸擴張超越一定水平,要有穩定資金支持」。 「滬港通」將推 爭每日兌換撤限 對於人民幣首季出現貶值,陳德霖反認為是好事,因為一種貨幣若只有單邊的預期並不健康。他又強調,由於「滬港通」即將推出,市場對人民幣的需求增加,會與人行跟進取消每日2萬元人民幣的兌換限制。 明報記者 廖毅然