2014-05-06
明報
【明報專訊】美國聯儲局主席耶倫3月時稱，秋季結束買債後半年便加息。退市號角聲不斷，但本港樓市交投近期轉趨活躍。有學者指出，由於警告不斷重複，但本港樓價未有顯著調整，部分投資者似已把美國加息警告當「狼來了」。金管局總裁陳德霖昨在立法會強調，市場對美國加息時間的預期未必正確，本港樓市轉趨樂觀，可能低估了潛在風險。由於樓價仍未確定是否在下行周期，因此沒有撤回「辣招」的考慮。
到今年秋季，美國將正式退市，結束買債，量化寬鬆措施將完結。陳德霖昨日在立法會上表示，美國貨幣政策正常化的過程，將對新興市場的資金流向帶來壓力。美國加息周期愈近，對新興市場利率及資產價格帶來的風險愈大。
雖然各方提醒退市風險的言論不絕，不過，本地樓市買家似已過濾加息消息，交投轉趨活躍。當中上月十大屋苑成交達350宗，創下15個月以來新高。在剛過去的周末，美孚新邨更錄得一日5宗成交，是辣招推出後最多。近日西九四小龍的交投亦有所回升。
學者：成交增價跌 才確定下行周期
陳德霖指出，即使樓市成交量較高位下跌約三成，但大型單位的價格相比去年2月的高位只下跌4％，中小型單位價格更只跌0.8％（見圖），因此仍未確定樓市是否在下行周期，市場可能轉趨樂觀而低估了美國加息的風險。
東亞銀行首席經濟師鄧世安指出，近日交投增加主要因為發展商帶頭調低一手樓售價，帶動區內二手樓價出現調整，價格一跌便吸引更多買盤，他預料這趨勢將會持續。但他認為，由於今次樓市的升市特別長，市場習慣樓價在高水平，因此警覺性較低。
浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才稱，以投資者為主的豪宅市場，近期價格下跌較多，更陸續有蝕讓例子，負面情緒已蔓延。如果成交增而價格跌，便可以肯定形成下行周期。
截至3月底，住宅按揭按年增3%，但其他的銀行貸款增長達22%，主要是來自內地貸款。陳德霖認為，應該重視內地貸款相關風險，因為部分銀行是靠短期的同業拆借甚至母行的資金所支撐，「2008年金融風暴時，部分銀行因資金不足，要求客戶還款，甚至收回OD（透支）。所以我們現在要求銀行，當借貸擴張超越一定水平，要有穩定資金支持」。
「滬港通」將推 爭每日兌換撤限
對於人民幣首季出現貶值，陳德霖反認為是好事，因為一種貨幣若只有單邊的預期並不健康。他又強調，由於「滬港通」即將推出，市場對人民幣的需求增加，會與人行跟進取消每日2萬元人民幣的兌換限制。
明報記者 廖毅然