2017-04-24
星島日報
(星島日報報道)銀行在按揭戰場奇招盡出，近年除將按揭息率愈推愈低之餘，亦不斷調高現金回贈，現普遍已達1.6%，部分銀行更早已暗地將現金回贈優惠覆蓋及按揭保險計畫下高按揭成數貸款，以工銀亞洲為例，一個樓價600萬元的住宅單位，若客戶透過按揭保險借八成按揭貸款，按保部分的貸款亦可獲大約0.6%的回贈，令實際現金回贈可達6.48萬元，雖然以包括樓按保險部分的樓按總貸款，現金回贈比率被拖低了，但客戶獲得回贈的實際金額卻增加。
多位銀行人士均指出，現金回贈計算覆蓋按保的高成數按揭貸款並非近期的事，部分同業最初採用此計算方法時，現金回贈水平還停留在1%，當時銀行想藉有關灰色地帶提高現金回贈之餘，又符金管局規定最高1%現金回贈的要求。
市場消息指，其中工銀亞洲於去年9月已將現金回贈適用範圍伸延於按保的八成按揭貸款，該行目前提供的一般六成樓按的現金回贈為1.6%，若以一個600萬元單位為例，八成按揭貸款共480萬元，該行首部分一般的六成按揭仍以1%現金回贈計算，即有3.6萬元，另包括按保在內的全數八成按揭享有0.6%現金回贈，即2.88萬元，兩部分合共6.48萬元。雖然以全數八成貸款計，回贈比率被稍為拖低至約1.35%，但客戶實際獲得的現金回贈總金額卻增加了。
對於有銀行將現金回贈覆蓋按保高成數按揭貸款是否符合按揭指引，金管局回覆本報時重申，該局沒要求銀行為按揭貸款現金回贈設上限。然而，若銀行直接或間接向客戶提供現金回贈或等同現金的其他優惠超過按揭貸款1%，銀行在計算按揭成數時，須將整筆回贈金額計算入貸款額內。
雖然工銀亞洲的現金回贈金額增加，但據市場消息指出，該行上月的現樓按揭市場排名超越東亞（023）晉身第5位，並非單是因為現金回贈覆蓋按保高成數按揭貸款，主要還是因為該行向按揭中介加了佣金所致。
近年滙豐及中銀香港（2388）惡鬥搶按揭客戶，齊推低按息、低貸款門檻兼高現金回贈，累及中小型銀行在按揭市場的生存空間更窄，惟有另使奇招吸客。有銀行人士指，按揭客戶雖可因按保的高按揭成數貸款可計算現金回贈而獲取更多款項，但由於超出1%現金回贈須從貸款額中扣除出來，而採用按保的客戶一般手頭較緊，換言之要高現回贈便需繳付較多首期，對他們也有難處，故未必選擇高現金回贈。
按揭中介傳滙豐及中銀的現金回贈再加至1.65%，不過中銀已即時強調否認，同時據了解滙豐亦有未有此優惠。不過，經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示，現時市場確有個別中小型銀行的現金回贈可高達1.65%，但視乎個別情況而定。中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，銀行減完一輪按息後，近期轉向聚焦鬥現金回贈，料未來銀行在按息及現金回贈繼續以擠牙膏式逐少逐少加碼來競爭。