2014-05-05
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
市場一直指出，最近數年，由於過去政府少賣地，結果新樓落成量持續低迷，這的確是事實，不過，還有一個隱藏因素，最近政府出版的報告中可見端倪。
差餉物業估價署剛出版完整的物業報告2014，當中除了市場關注的落成量外，亦披露了最近5年的拆卸量。
可以這樣說，即使有新單位不斷落成，但若拆卸量也不少的話，結果市場能夠實際增加的現樓，可滿足自住或租用需要的單位，自然較原有的純計算落成量為少。
2009至13年 年均落成量減39%
兩個附表是過去10年每年的住宅落成量及拆卸量，若把兩個數字相減，便可得出實際能為私人住宅市場增加的現樓數目，要找出這個數字的原因是，這邊把租客趕走，把單位拆了，可供租務市場的單位供應自然少了；又或自住單位賣掉拆卸，搬到新單位，這些新落成的單位其實只是相互抵銷。
如果把2004至08與2009至13前後5年作比較，的確出現這樣的現象，就是住宅供應比想像中及統計中更少，如只計算落成量，前5年平均每年私樓落成量是15,837伙，近5年平均每年減至9,683伙，每年落成量減少6,154伙落成，減幅39%。
不過，最近5年除了建得少落成得少，更甚是拆的單位卻較前5年多，估計是發展商在少賣地期間收購舊樓及市區重建等推動，前5年平均每年拆卸單位的數目是914伙，最近5年卻已上升至每年1,731伙，每年多拆817伙或89%。
扣除拆卸量 實際增加量減47%
2004至08年前5年是落成較多、拆卸單位的數目亦較少，結果兩者相減，實際能為市場增加的全新現樓數目，平均每年是14,923伙；後5年變成落成少拆卸增加，出現「比少更少」的情況，而且拆樓是一年以內的事，但把地盤建成現樓，可是要花五、六年，而近5年落成量扣掉拆卸量後，平均每年的私樓實際增加量進一步減至平均每年7,952伙，其中2009年更跌至嚇人的5,498伙。
換言之，純計算落成量，最近5年較前5年，每年減少6,154伙或39%，但到扣除拆卸量，最近5年的私樓實際增加量較前5年進一步減少至每年6,971伙，縮減幅度擴闊至47%。
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