2014-05-05
經濟日報
撰文:張肇栓 置業18主席
欄名:專家論市
根據最新運房局公布的數據，本港樓市供應趨升，當中首季住宅施工量8,000伙，按季增1.29倍，為有紀錄以來按季最多。
而首季落成私宅為2,900伙，按年增2,700伙，上升13.5倍，連同未售單位，料未來3至4年約可提供7.2萬伙。
政府估計，連同6,000個貨尾、未出售樓花5.4萬個，以及已批出土地並可隨時動工的1.2萬個單位，未來3至4年市場可提供的一手私樓單位有7.2萬個，較前季增加1,000伙，再為2004年第3季後最多；未售樓花及現樓亦大增至6萬伙，為2006年第3季後最多；預售樓花亦高達8,000伙，為有紀錄最多。
本人認為，從整體數據得出的結論為：供應增加。但是供應增對於短期內的市況及樓價不會有太大影響。
一手定價 貼近二手
從供應量趨升，加上美國逐步退市，及加息有機會提早出現等多個因素，市場上絕大多數的分析員，甚至本人均可預期樓價已經是向下行。但本人認為，現時樓價實則降幅有限，整體樓價亦未言跌勢，大家可見市場上不少新盤均以不同的優惠推出吸客，以致較貼近二手市價位推售，但不少樓價在加推時已略為提升售價。
本人認為，因新盤與二手市場互為影響，於二手市場不論交投，甚至樓價膠着之下，新盤現價仍可造穩。雖然現存潛在供應之外，政府將繼續推地。估計未來數年的一手私人住宅單位的供應量應會繼續增加，故相信定價是可用「吸引」形容，而所謂「吸引」就是要貼二手價，甚至低於二手價，但相信劈價的機會不大。
雖然市場上經常報道有二手減價成交的個案，但本人認為，這只是業主早前的叫價相對偏高而已，實則降價後、甚至劈價後仍為市價。而事實上，據差估署截至2月底公布的數據，本港樓價指數僅較去年高峰時回落1%，仍呈緩慢調整，未見明顯急跌。