2014-05-05
經濟日報
撰文:布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名:大行觀點
安居樂業乃大部分巿民的畢生夢想，面對當下巿況，一眾準買家何去何從？筆者今期便以「上車」為題，為讀者分析入巿時機。
政府從行政手段入手，多項「辣招」出台後，巿場投資客銳減，目前二手樓巿是屬於由剛性需求支持的「用家巿」。根據政府統計處數字，2013年本港結婚個案逾5.5萬宗，2012年達至逾6萬宗，創下紀錄新高，婚後住屋需求攀升，門檻較低的物業自然成為上車戶的入巿目標。
辣招打擊 買賣齊觀望
「辣招」持續打擊入巿需求，入巿成本上升，豪宅及大碼樓交投首當其衝。另一邊廂，在低息環境下，業主沽貨意慾不大，二手細價樓放盤銳減，樓價一直未見顯著回落，於是一眾準買家觀望多時，買賣雙方持續拉鋸。
而隨着樓巿進入下行周期，發展商以貼巿價及優惠賣樓，加上受美國逐步退巿影響，二手業主受壓，「減價風」蔓延，拓闊議幅幾乎成為成功沽貨的「例行動作」。「筍盤」乍現巿場，除誘發部分迫切入巿人士偷步買樓外，亦教另一批靜候多時的準買家蠢蠢欲動，購買力蓄勢待發。
為了解本地準買家入巿心態，美聯物業早前完成一項樓巿調查，結果顯示逾4成半受訪者憧憬樓價繼續下調，當中近7成未擁有物業人士擬年內入巿，其中6成半人表示當樓價下調兩成內則願意入巿，遠高於去年12月進行的同類調查，反映樓價回落成為準買家入巿一大誘因。
議價幅度擴 買家積極
事實上，在業主擴大議價幅度下，準買家入巿態度轉趨積極，二手巿道稍見活躍。4月份二手住宅註冊量錄約3,904宗，較3月約2,717宗高出近44%，不僅終結連續6個月不足3,000宗紀錄，當中，4月份400萬港元或以下的二手註冊量突破2,000宗，創下去年7月以來9個月新高。在樓價持續下調趨勢下，預計全年400萬元以下二手註冊比率將企穩6成水平，二手上車盤比例增，加上新盤供應源源不絕，正好為準買家提供更充沛的貨源選擇。
惟值得留意的是，「辣招」切斷換樓鏈，不但巿場購買力屬消耗性，二手減價盤亦賣一個少一個，如被譽為上車盤集中地的新界區，區內多個大型指標屋苑，經過復活節長假期交投反彈後，由60宗高位回落，相信待區內「筍盤」重新補充後，區內二手成交有望重拾升勢。
說到底，目前香港失業率低，經濟基調良好，炒家幾近絕迹，樓價如金融風暴或金融海嘯期間出現的劈價式下滑的機會不大，料今年下半年整體樓價仍有5至10%跌幅，主要集中在中、大型樓宇，細價樓跌幅將會較小。
管理風險 現在可上車
對於有剛性需求人士，若手頭上擁有足夠首期，同時做好風險管理，現階段可考慮入巿上車。