2014-05-05
經濟日報
市場預期本年樓價下跌，仲量聯行香港董事總經理兼資本市場部主管曾煥平認為，工商物業因需求尚算穩定，年內樓價仍可企穩，反而住宅樓價下跌已成定局，料年內再調整1成。
2012年大額買賣市場極為暢旺，但去年轉勢，今年情況與去年相若，2億至3億元以上大手成交偏低。曾煥平指出，雙倍印花稅一日存在，大手成交難望回復，「去年投資市場受雙倍印花稅影響，擴展至商用物業交投亦變得淡靜，工商舖買賣下跌逾半，今年繼續影響市場，估計成交宗數與去年相差不遠。」
辣招不撤 大手買賣難復勇
雙倍印花稅令買賣成本增加，理論上以買賣公司形式轉手，可省卻印花稅，但曾煥平指過程繁複並不簡單，「此方式為買賣雙方帶來不明朗因素，買家方面，會擔心賣方公司有隱藏債務，而原業主需作債務保證，換言之買賣雙方多數不願意。此外，銀行按揭上非常困難，多要完成手續才可把物業重新做按揭，故買家需有充足現金。總括來說，買賣公司沒有外間所想般簡單。」
對於辣招伸展至工商舖，曾煥平一直不表贊同，認為殺錯良民，「工商舖不影響民生，何況持有工商舖的業主，全是專業投資者及用家，哪需政府保障？商業投資如股票市場沒有如此規管。政府解釋是防止炒風，近日科網股明顯下跌，難道又要規管？政府實在小題大做。」
息口仍偏低 業主未見沽壓
即使買賣下跌，他預計價格下跌機會卻不高，因為息口偏低及需求維持，「息口仍偏低，業主沒放售意慾，雖然有消息指明年或加息，但本港業主向來只着重眼前，一日未加息，業主或買家仍未有太大感覺，何況加息幅度料不高，業主未有沽壓。」
他認為工商物業需求未有下跌，令本年物業價格可維持，「一線街舖租金見頂，而自由行訪港數字沒下跌，只是消費在減少，反而二三線段街舖租金表現不太差，可支持價格企穩。另外，寫字樓及工商物業始終有一定用家捧場。」
曾煥平相信，工商物業也可能有下跌周期，只是年內暫平穩，相比之下，他指住宅樓價已在下跌中，「我好肯定住宅樓價已在調整，主要原因是辣招影響，加上銀行不願借貸。」
他指，外間經常誤解辣招無效，其實經過一段日子後，辣招令樓價漸現調整，「政府推出買家印花稅一兩個月後，外間批評效用不高，數月後即推雙倍印花稅。其實任何樓市措施，要待一段時間，起碼一年才見效，即等於今日立即撤招，我相信樓價也不會立即反彈。但政府在短時間內連續出招，某程度上是過多，日後若遇上加息及經濟轉勢一併出現，樓價下跌速度好快。」
恐招批評 特首任內難撤招
既然辣招打擊買賣，撤招相信是令市場恢復暢旺的方法，曾煥平對政府撤招不表樂觀，「審議了一段日子才通過，若撤招肯定被轟朝令夕改，我相信特首在任期內也不會撤招。」
他指出，由於工商物業多在持貨力強的業主手上，息口低不會賣，反而住宅市場，發展商為保持營業額，需減價賣樓，二手樓價肯定受影響，故他預計現時至年尾，住宅樓價再跌10%至15%。
撰文:梁建國