2014-05-02
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
政府忙搵地，一是散布不同地區的地皮進行修改規劃，另一當然是為中長期供應籌謀。唐榮看了一份新界區的初步規劃，可說是荊棘滿途。
由飛機升降到鳥類棲息、由古迹到廟宇、更甚的是7成地是私人擁有，公家只有稀少的3成，是否又是一場白忙的活？
錦田南八鄉 擬提供3.37萬伙
2012年公布的錦田南及八鄉房屋用地發展計劃，最近完成初步的規劃設計。但因發展區鄰近古迹及生態敏感帶，亦有不少原居民及非原居民村落，增添3.37萬伙住宅供應存變數。
錦田南及八鄉房屋用地的研究範圍，涵蓋石崗軍營、錦田公路、蠔殼山及大欖郊野公園一帶。除了西鐵錦上路站及西鐵八鄉維修中心上蓋之外，其東南面的土地亦包括在內，地盤面積合共達785公頃，面積相等於816個香港大球場草地（香港大球場草地約0.962公頃）。
據政府初步規劃設計，發展商將會設有14幅住宅用地，所涉及面積合共約152公頃，佔整個研究範圍約20%，其中9幅為私人住宅用地，而尚餘5幅則為公營房屋用地，預計合共可興建約3.37萬伙住宅單位，公、私營房屋比例為5：5。
涉古迹生態敏感帶 鄰近機場
雖然發展區鄰近鐵路站，擁有完善的交通配套，但發展區同時亦有不少具生態價值及古迹保育價值的敏感帶，例如鷺鳥林、濕地及傳統廟宇等，而且分布零散，故即使政府保留有關的敏感帶不作發展，其周邊的用地發展亦會因此受到限制，只能夠興建中、低密度的房屋，故容易令人產生豪宅區的感覺。
另外，由於發展區鄰近石崗機場，區內的建築物高度將受到較嚴謹的限制，故即使環保團體不反對政府作高密度房屋發展，實際的環境亦不許可，意味政府無法仿效新界東北及洪水橋新發展區，以大幅公營房屋供應的手法，爭取公眾支持發展。
私人土地佔70% 收地阻力大
不過最大的發展阻力是，區內大部分土地由私人持有。據規劃署遞交的文件顯示，除了西鐵錦上路站及西鐵八鄉維修中心上蓋之外，發展區其餘的土地，大部分由私人持有，保守估計私人土地最少佔70%，比新界東北及洪水橋新發展區為高。而且區內亦有不少原居民及非原居民村，故發展將會面對複雜的收購、安置及「不遷不拆」等賠償問題。
雖然政府可引用《收回土地條例》，收回區內的土地發展，但條例列明：「本條例旨在便利收回須作公共用途的政府土地」，故所收回的土地，一般只可以用作興建公共運輸及公營房屋等。換言之，政府一旦將收回土地，改劃作私人住宅用地出售，將會有機會遇到土地業權人提出司法覆核，拖慢整個發展區的建屋進度。
據規劃文件顯示，發展區只有西鐵錦上路站及西鐵八鄉維修中心上蓋，毋須進行收地，但所涉及的單位只有約8,752伙，佔整個發展區的單位供應比例僅26%。
至於區內尚餘的12幅土地，均牽涉私人業權，合共涉及近2.5萬伙單位，佔整個發展區的單位供應比例達74%，比例相當之高，最終能否如期收地建屋，仍然存在未知之數。