2014-04-30
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
國際貨幣基金組織日前表示，目前並非港府撤樓市辣招的合適時機，因本港樓價仍處於穩定水平。
不過，國基會亦指，若本港樓價回落至令人關注水平，港府可適時地放鬆樓市辣招，助樓價軟着陸。
國基會亞洲及太平洋部主管李昌鏞表示，美國退市令全球流動性收縮，借貸成本趨升，或影響樓市發展。一旦本港樓價回落至令人關注水平，港府可適時放鬆樓市辣招，助樓價軟着陸。但他認為目前並非撤招的合適時機，因樓價仍然平穩。
樓價跌17% 不動如山
若根據過去歷史，樓價跌幅比較明顯時，香港政府有何動作？
樓價回調至哪個水平才令人關注？依照往績，2008年下半年全球金融海嘯，樓價由6月高位跌至年底，大約下跌17%。當時港府沒有特別救市措施出爐，或者是跌市時間短暫，港府經一輪研判和等候各項數據時，樓價已經反彈。換言之，跌逾17%，未有任何救樓市的舉動。
樓價跌40% 低調撤招
政府出招遏抑樓市後，甚麼情況下才撤招？這十多二十年似乎只有一次低調地「撤招」，董建華在首份施政報告提出增建屋量達八萬五千伙，可以視為政府出招調控樓市，但1997年10月金融風暴後、1998年迫退外資狙擊、2000年科網股爆破，時任特首的董建華在2000年接受訪問時指出八萬五在1998年已不存在。換言之，假定政府是1998年低調撤招的話，由1997年高位到1998年底計算，樓價大約回落4成左右，政府才具體撤招。
樓價跌62% 高調救市
那甚麼時候曾主動救市？1997年10月至2002年11月，樓價指數由高位下挫達62%，直至2002年11月，當時的房屋局局長孫明揚才推出「孫九招」救樓市，包括撤招及刺激措施，歷時5年政府才退出市場，其間依照差餉物業估價署的數據，1997年10月樓價指數172.9點，到了2002年11月，樓價指數跌至65.1點，樓價跌幅高達62%，政府才出手打救。
換言之，截至目前為止，樓價僅出現輕微調整，唐榮4月中已提及，各種衡量樓價走勢的指標，最大跌幅亦不超過半成，其中美聯樓價走勢圖顯示的100個主要屋苑下跌4.7%；而官方數據反而是跌幅最小，由去年高位至2月只有0.9%，因此國基會才有樓價仍然平穩之說。
樓價肯定是政府出招及撤招的衡量標準之一，不足半成的跌幅，甚至官方數據更是微不足道的低於1%，減辣撤招肯定並不在現階段政府的主要課題中。
當然，過去的教訓，政府應該較前更密切監察市場，雖然不少聲音指若撤招，可考慮從三辣招着手，包括額外印花稅、買家印花稅及雙倍印花稅，但這些稅制調整或取消，或許又要經過一輪社會討論角力。
若時機緊急，更快速的撤招應從金管局調整按揭措施入手，如放寬最高成數按揭、700萬元以下最高只能借420萬元等等指引放寬，應該適合作為首階段撤招的試金石。