2018-06-25
東方日報
美國聯儲局六月加息後，市場預期年內很大機會再加一至兩次息，香港亦終會跟隨。業主們要做好心理準備，「息魔」隨時拍門，每月供樓利息或多出數百元，甚至數千元。不過，目前按揭利息近乎歷史低位，近年上車的年輕業主，也許不知道父母們在八十年代初期，需要背負逾20厘的高息按揭！
今年60歲的時富金融優越投資部顧問黎永良，見證了香港樓市的興衰，以及物業按揭息率差天共地的變化。他於一九八○至八八年在滙豐和渣打的商業銀行和投資部工作，親身看到高息的威力。
當時英資行勁賺息差
他憶述：「八十年代初，受全球通脹和石油危機影響，全球利息升了上去。香港的最優惠利率當時由兩間英資行滙豐和渣打話晒事，物業按息處P+2%和P+3%水平，而當時的P是19厘，亦即實際按息高達21厘或22厘，供樓非常辛苦。另一邊廂，當時銀行存款利息約11至12厘，所以銀行賺息差的利潤已經很可觀，亦衍生出『聖誕鐘、買滙豐』的說法。」
幸而，黎永良在香港大學畢業後，成功進入滙豐做見習經理，由於員工享有自住樓低息貸款，實際按息2厘，讓他成功在二十三歲置業。當時他的月薪約6,000元，足夠「上會」買入價格60萬元的荔枝角美孚新邨物業，建築面積1,250方呎，月供不用3,000元，相比用市場實際按息計，每月慳息逾9,000元，亦令當時打銀行工變成大學生爭相申請的筍工。
美孚新邨以外，在八十年代，太古城單位售價亦是數十萬元。若以樓價100萬元、按揭成數60%、還款年期20年為例，並假設按揭息在整個按揭期維持不變，現時按揭息2.15%，全期總利息約13.8萬元，每月供款約3,000元；但若以當年按揭息22%計，全期總利息高達207萬元，每月供款升至逾11,000元，即供樓利息是原來樓價的兩倍，足以買多兩間太古城，所以當年業主都想咬緊牙關，盡快清還按揭，不像現時業主傾向慢慢供。
當然，利息不會長時間維持高企，當石油危機後，經濟衰退來臨，息口回落，過往香港的最優惠利率亦經歷過數次上升和下跌周期。黎永良預期，現時隨着全球經濟逐步復甦，數年後香港的最優惠利率會重返7%或更高，恢復正常化。
現可承受4%以下按息
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，最優惠利率差不多近10年沒有變化，市場憂慮供樓人士會否沉醉低息太久，香港跟隨美國加息後會帶來多大影響。惟另一邊廂，現在資訊流通，加息的透明度較以往高，很多供樓人士已有所準備。
她指：「現時香港仍處低息環境。倘以20年還款期的樓按計，實際按息3.5%，還息和還本相若。而因現時平均還款年期拉長了，倘以25年還款期計，當實際按息超過3%，業主還息已多於還本金。惟大家不要忽略，若物業作出租投資，即使按揭實際按息達3.5%，利息開支仍少於租金收入，這亦是買家會考慮的其中一個因素。」
王美鳳續指出，香港會否跟隨美國加息，視乎銀行拆息、資金成本、貸款需求等因素，而市場共識是預期香港今年加息一至兩次，即最優惠利率加半厘或以下，加息步伐和幅度尚算溫和，相信市場要消化加息的因素不會太困難。經過近年的壓力測試，現時業主一般能承受到4%以下的實際按息。