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舖市如宅市 細碼當道

2014-04-29    經濟日報
撰文:唐榮 欄名:專家樓論 投資市場未見活躍,工商舖焦點盡在商場拆售細舖,如近期新界兩商場展開拆售,均賣個滿堂紅,反映細碼物業享天時地利人和,成功跑出。 2014年過了接近三分之一,綜觀整體物業投資市場,工商舖等投資物業氣氛仍然相對淡靜,情況與去年辣招後相若,特別以大額成交市場,即2億至3億元或以上的物業成交,更是表現欠佳。還記得在2月份,曾有舖王波叔大舉入市,一星期內10億元掃物業,當時還以為對整體大市有推動作用,刺激投資,怎料經過兩個月後,投資者仍是審慎。 新界兩商場拆售 逆市大賣 話雖如此,仍有個別投資者把握時勢,進行商場拆售。先有投資者林子峰拆售元朗又新街「又一新城」商場,全數149個舖位,於5日內沽清,共套現3.6億元。林氏於去年斥資1.48億元購入上址,未計使費帳面獲利2.12億元。 另一資深投資者「磁帶大王」陳秉志,本月拆售天水圍新天地商場2樓全層舖位,命名為「嘉湖新城」,分間成189個舖位,同樣大賣,至今累沽9成舖位。 入場費便宜 舖租升幅強勁 兩項目逆市大賣,關鍵之一是入場費便宜,自從去年雙倍印花稅措施實行後,工商舖市場買賣交投數目下跌一半,當中大額物業受影響更高,因為涉及至少8.5%以上印花稅,投資意慾下跌。商場舖的特色,是即使舖位面積細小(建築面積僅80至100平方呎,實用僅40至50呎),但勝在入場費便宜。如上述兩商場,最便宜舖位百多萬元入場,銀碼細自然涉及印花稅比率及金額也較低,令投資者重新提起興趣入市。正因為入場費之低,莫說工商舖,200萬元以下住宅幾近絕迹,因此兩商場合共逾300舖位的買家背景上,傳統住宅投資者逾半,加上舖位不受SSD(Special Stamp Duty,額外印花稅)及BSD(Buyer's Stamp Duty,買家印花稅)兩項印花稅規管,靈活度上仍勝住宅,銀碼細舖位正切合住宅投資者。 此外,舖位是近年工商舖物業中,價格及租金升幅最強勁,過去數年核心區舖租每年平均升兩成以上,令舖價紛上天價,但投資地舖門檻高,基本上千萬元以上才可成「舖主」,核心區舖位更是億億聲,而商場拆售舖百幾兩百萬便一嘗舖主滋味,自然有叫座力。 除了辣招造就商場舖大賣外,兩商場項目位於元朗及天水圍,這些地區在過去數年並非舖位投資熱點,呎價相對低水,漸漸吸引投資者入市,加上本區消費客群集中,並以民生為主,勝在消費力較穩定,而業主拆售時又加入兩年回報保證,也促成商場受歡迎。 入市前先實地考察 免虧損 過去十年也有出現過商場拆售潮,當中也有營運失敗,導致商場吉舖處處,舖價大跌業主血本無歸,為免歷史重演,建議投資者在入市前,宜做足功課,最好方法莫過於實地考察。如上述拆售的天水圍項目,該商場已營運多年,商場主題、消費群及人流全部可實地研究,資訊較易掌握。若是商場樓花,無疑風險較大,投資者入市前亦要落區,視察該區客路消費模式及習慣而作出評估,並統計區內同類商場數目,以免舖位供應太多難消化。