2014-04-29
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
投資市場未見活躍，工商舖焦點盡在商場拆售細舖，如近期新界兩商場展開拆售，均賣個滿堂紅，反映細碼物業享天時地利人和，成功跑出。
2014年過了接近三分之一，綜觀整體物業投資市場，工商舖等投資物業氣氛仍然相對淡靜，情況與去年辣招後相若，特別以大額成交市場，即2億至3億元或以上的物業成交，更是表現欠佳。還記得在2月份，曾有舖王波叔大舉入市，一星期內10億元掃物業，當時還以為對整體大市有推動作用，刺激投資，怎料經過兩個月後，投資者仍是審慎。
新界兩商場拆售 逆市大賣
話雖如此，仍有個別投資者把握時勢，進行商場拆售。先有投資者林子峰拆售元朗又新街「又一新城」商場，全數149個舖位，於5日內沽清，共套現3.6億元。林氏於去年斥資1.48億元購入上址，未計使費帳面獲利2.12億元。
另一資深投資者「磁帶大王」陳秉志，本月拆售天水圍新天地商場2樓全層舖位，命名為「嘉湖新城」，分間成189個舖位，同樣大賣，至今累沽9成舖位。
入場費便宜 舖租升幅強勁
兩項目逆市大賣，關鍵之一是入場費便宜，自從去年雙倍印花稅措施實行後，工商舖市場買賣交投數目下跌一半，當中大額物業受影響更高，因為涉及至少8.5%以上印花稅，投資意慾下跌。商場舖的特色，是即使舖位面積細小（建築面積僅80至100平方呎，實用僅40至50呎），但勝在入場費便宜。如上述兩商場，最便宜舖位百多萬元入場，銀碼細自然涉及印花稅比率及金額也較低，令投資者重新提起興趣入市。正因為入場費之低，莫說工商舖，200萬元以下住宅幾近絕迹，因此兩商場合共逾300舖位的買家背景上，傳統住宅投資者逾半，加上舖位不受SSD（Special Stamp Duty，額外印花稅）及BSD（Buyer's Stamp Duty，買家印花稅）兩項印花稅規管，靈活度上仍勝住宅，銀碼細舖位正切合住宅投資者。
此外，舖位是近年工商舖物業中，價格及租金升幅最強勁，過去數年核心區舖租每年平均升兩成以上，令舖價紛上天價，但投資地舖門檻高，基本上千萬元以上才可成「舖主」，核心區舖位更是億億聲，而商場拆售舖百幾兩百萬便一嘗舖主滋味，自然有叫座力。
除了辣招造就商場舖大賣外，兩商場項目位於元朗及天水圍，這些地區在過去數年並非舖位投資熱點，呎價相對低水，漸漸吸引投資者入市，加上本區消費客群集中，並以民生為主，勝在消費力較穩定，而業主拆售時又加入兩年回報保證，也促成商場受歡迎。
入市前先實地考察 免虧損
過去十年也有出現過商場拆售潮，當中也有營運失敗，導致商場吉舖處處，舖價大跌業主血本無歸，為免歷史重演，建議投資者在入市前，宜做足功課，最好方法莫過於實地考察。如上述拆售的天水圍項目，該商場已營運多年，商場主題、消費群及人流全部可實地研究，資訊較易掌握。若是商場樓花，無疑風險較大，投資者入市前亦要落區，視察該區客路消費模式及習慣而作出評估，並統計區內同類商場數目，以免舖位供應太多難消化。