2017-02-07
明報
月初美聯儲會後聲明言論鴿派，市場調低美國今年加息預期。香港過去兩次沒有跟隨美國加息，康宏營銷策略及業務拓展總監傅惠賢表示：「香港銀行仍然水浸，近年香港與美國的息差亦有愈來愈闊的趨勢；以過去一年供樓為例，即使HIBOR有變，銀行在『H加部分』的息率由1.5厘至1.6厘下調至大約1.33厘，令按揭息率反而有下降。」他又稱，近期借貸成本仍然低企，有財務需要進行加按的業主不妨考慮。
各間銀行最近紛紛下調按息，多家大型銀行將H按息率最多將大額按揭息率調低至H+1.3厘，最高有1.5%現金回贈。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，銀行最近對吸納優質客戶的競爭非常激烈，加上市場預期長遠息率將會向上，不少銀行不惜以超低按息吸納業主。她表示：「貸款額一般要以千萬計，而且是銀行尊尚客戶，才能夠獲批低至1.3厘的息率；加上按揭是幾十年的事，不少銀行抱着『蝕頭賺尾』的心態去做。」
劉圓圓認為，銀行在按揭市場上取態積極，H按按息仍然有可能下調0.1厘至0.2厘，但大幅下調的機會不高，「近期即使新春傳統淡季仍然有新盤推出，市場反應頗為熱烈，銀行亦希望趁機爭多些市佔率，所以有按揭減息戰出現」。金管局已規定按揭現金回贈不能多於1%，最近卻有銀行推出高於1%的回贈，劉圓圓表示，銀行會將1%以外的回贈以貸款額扣除，按揭使用人士需要留意。
回贈逾1% 或貸款額扣除
傅惠賢表示，銀行將「H加某個百分比」定在「+1.3」厘已算頗低水平，因為承做每宗按揭後銀行難以再調整，預期銀行再度下調「H加某個百分比」的機會不大，反而可能增加現金回贈以吸引客戶。他表示：「香港銀行同業拆息（HIBOR）的水平不由銀行控制，銀行只能夠控制『H加某個百分比』的水平；按揭息率直接影響未來20至30年銀行從該按揭計劃中能夠獲取的息率，相比起再下調『H加某個百分比』，銀行或從調高現金回贈比率着手。」他又稱，現時按揭成本屬於非常低的水平，除了置業需要進行按揭貸款，如果業主有財政需要，進行加按以提取額外的流動資金亦值得考慮。
香港樓價冠絕全球，承做樓按亦成為不少香港人畢生最大額的單一理財任務，需要選擇最合適自己的按揭計劃。
可經按揭中介選最低息計劃
傅惠賢表示，按揭息率主要由樓按貸款額、按揭樓宇類型與質素，以及客戶收入狀况釐定；貸款額愈高、樓宇類型流動性較高、客戶有穩定職業將可獲批較低按息；客戶亦可考慮透過按揭中介公司選擇最低息的銀行按揭計劃。此外，部分銀行會對特定類型的客戶有所偏好，「例如自僱人士可能好高收入，但收入比較不穩定，部分銀行不太喜歡，但亦有銀行覺得無問題」。
他又稱，按揭息率有季節性，部分銀行在年尾可能因為已達標而息率較高，或與客戶洽商待年初才承做按揭會有較優惠按息。另外，他提醒業主，大部分銀行計算按揭息率時，會扣減客戶在該銀行的存款計算；舉例如果客戶申請800萬元按揭，同時於該銀行有300萬存款，計算按揭息率時，只會收取500萬的息率。他表示：「一般按揭中介不會特別問客戶在哪一家銀行有存款，不妨向按揭中介提供資料，或可以節省不少利息。」
長短拆息對供款影響微
由於H按計劃的利息明顯低於P按，根據經絡按揭轉介及金管局數據顯示，目前選擇H按的客戶為94.9%，僅2.5%選擇以最優惠利率為基準的P按。傅惠賢表示，H按以1個月或3個月的香港銀行同業拆息作基準，業主可在申請按揭時與銀行溝通。如果就穩定性而言，3個月拆息的波動較1個月拆息低，「但現時3個月HIBOR高於1個月，而即使1個月HIBOR突然抽升，那個月的供款大概只是增加數百至一千元，以整個數十年的供款期而言，其實分別好細」。
明報記者
[蘇樂恩 理財專題]