2014-04-28
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
上周運輸及房屋局公布私人住宅供應數字，唐榮認為最要留意的是施工單位數目。
今年第一季施工單位共錄8,000伙，相比去年第四季的3,500宗大幅上升逾1倍之外，更創04年以來有紀錄新高。
今年首季 施工單位8千伙
可以這樣說，過去幾年，政府一直說增加供應，市民似乎無法親身感受，像好多地改劃、不少地皮拍賣，不過，這些都涉及未來年份的供應，市民實際感受到的是，2013年只有一萬宗多一點的新盤成交、去年更只有8,300個新盤落成入伙，似乎「新盤少」的念頭仍然高懸在市民心中。不過，上周公布的私人樓施工數字達8,000伙，意味過去幾年出售的地皮，終於動工建屋，私樓出現施工潮，意味下一波有機會出現的是新盤可售樓花潮，三年後再演化為新盤入伙潮。
運房局施工量數字是根據建築商向屋宇署提交的私人住宅項目地基動工通知的單位數目計算。而位於鐵路或車廠上蓋的住宅項目，則以屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知的單位數目計算（因為地基工程早於興建鐵路車站或車廠時已一併完成）。
而住宅單位施工，理論上幾乎可立即申請預售樓花同意紙，由於政府現時放寬至30個月樓花期可以賣樓，而粗略估計，啟動施工半年內已有足夠條件取得預售同意紙，依此推論，今年首季施工的8,000伙單位，今年第3、第四季已可以樓花的形式推出市場，這就是上文所指，施工潮所推動的樓花可售潮。
2011/12批地高峰 今年施工
以下的例子過去唐榮曾經引述，今時特別適合說明這種情況：
2010年政府主動兼全力推地，同樣曾經登載的附表顯示，批出土地的高峰正是2011/12年度，而這批單位將在今年陸續施工。
資料顯示，2012年1月將軍澳66B2區地皮招標，屬於2011/12年度賣地計劃中，該項目於2014年1月取得動工紙，大約耗時2年（24個月）。項目預計入伙期為2016年11月30日，樓花期長達34個月，34個月樓花申請預售，當然源於政府放寬後樓花期上限30個月，而審批文件需時，數月後便剛達到30個月樓花期的標準。以這個將軍澳樓盤為例，由2012年1月投得地皮至2016年11月入伙，約耗時5年，可以視為一般透過政府拍賣招標取得土地發展所需的時間。
正如上文所指，與會德豐將軍澳樓盤同一季施工的有8,000伙，這批單位理論上都可以即時申請預售樓花，今年內可獲批出同意紙及以遠期樓花形式推出市場。再舉一例，新地2011年5月投得的司徒拔道前嶺南書院地王，同樣是附表的批地高峰年度，2014年2月剛獲批最新圖則，如無更改或變化，動工之期應該不遠。
依照發展步伐推算，2011/12年度批出的土地是一個高峰期，批出單位數目是近年高峰，達21,200個，理論上今年亦會是新盤動工的高峰期，預計在2014/15年度可以推出預售樓花，如附表類推。
當然，是否如期動工？是否申請預售樓花？取得同意紙賣不賣樓花？決定權仍在發展商身上。