2017-04-07
經濟日報
為求上車，納米樓樓價亦不斷被搶高。大埔嵐山一個180呎開放式單位以330萬元沽，呎價18,333元，創新界區二手細戶呎價新高，原業主持貨不足兩年，樓價炒高1倍。
樓價400萬元以下細價單位成為市場焦點，入伙新盤更加搶手。大埔嵐山本月連錄兩宗開放式單位易手個案，其中8座中層A室，實用面積180平方呎，原業主於2015年8月以約164萬元購入，剛以330萬元易手，呎價18,333元，超越沙田區細單位呎價水平，成為新界區二手細單位呎價新高紀錄。
月內連錄2宗開放戶成交
以新成交價計，業主持貨不足兩年帳面升值1倍，升幅屬同期推售新盤之冠。不過，是次易手連10%額外印花稅，扣除其他雜項支出，實質獲利約130萬元。據悉，新買家為年輕上車客，由於家人現居於同一個屋苑，為方便照顧，故不惜以破頂價購入上述單位。
區內代理坦言，這類開放式單位日常起居甚花心思，故只有同區分支家庭客或投資者才會選購。在投資者角度而言，沙田區車位動輒逾330萬元，但最多做4成按揭，即要動用約200萬元資金入市；若選購同價住宅單位，最高可承造9成按揭，入市資金約40萬元便足夠，故很容易說服投資者入市。
例如嵐山7座高層A室，實用面積同樣180平方呎，剛獲投資者以290萬元購入，單位同樣持貨不足3年，投資者負責支付10%額外印花稅入市（29萬元）。換言之該投資者以較多資金入市，換來較低的樓價及從價印花稅。上址現時月租7,500元，租金回報約2.8厘（已計算29萬額外印花稅）。
代理又謂，嵐山開放式現僅1個放盤，業主同樣叫價330萬元，估計短期內會反價。長實（01113）當年推售嵐山時，以「1 +親」概念推售細單位，要求買家購買比鄰的大單位。由於兩個單位總樓價接近1,000萬元，「1 +親」售出的細單位並不多，及至後期發展商分拆細單位出售，但大幅加價30%以上，例如2014年8月底拆售21伙開放式，最平是3座8樓H室，面積177平方呎定價208.2萬元，較舊價156.9萬元高33%。
賺幅屬同期新盤之冠
即使當年追價3成入市嵐山開放式的買家，時至今日賺幅仍算同期新盤之冠。嵐山首宗二手開放式單位成交於去年6月錄得，平均呎價約11,444元，至本月平均呎價約17,222元，二手呎價升幅也達50%。
若與同期推售的新盤比較，粉嶺逸峯1座高層E室，實用面積300平方呎，原業主2014年3月以約278萬元購入，本周初以428萬元易手，帳面升值56%，與嵐山開放式100%的升幅相距甚遠。
撰文:
黎煥成