2014-04-28
明報
【明報專訊】美聯集團（1200）主席黃建業及家人近日接連沽出及放售物業，涉及市值達20億元。黃建業接受《明報》專訪時表示，他認為香港樓市升了10年，已見了周期頂，面對各種辣招及政府大量增加新供應，估計樓價會較高位跌約三成，租金也會回軟；他表示，沽貨套現可增加現金比例，有利等待合適時機換入更優質物業，並建議若擁有多個物業，可以「逢三沽一」，但若只有一項自住物業，就不要隨便沽出，以避免看錯市時被「夾」。
香港樓價自2003年後大漲小回，主要受兩大因素支撐﹕一是長期低息，二是供應不足（見右圖），不過美國已啟動退市，香港樓宇供應已明顯回升，上周政府公布今年首季新動工私人住宅單位則多達8,000個，創10年新高。
整體租金料回軟
黃建業指出，辣招已打窒了樓市，樓價升了10年，供應正增加，出現調整佷正常，他估計樓價會自高位回落三成。「辣招對經濟的不利影響也開始浮現，樓房裝飾、修葺及保養業的失業率，便因樓市交投萎縮，由去年第四季的5.5％急飈至今年首季的10.7％，市場已見到一些街道的空置舖位明顯增加，反映個別行業生意開始付不起高昂租金，經濟有所轉弱，估計除了大學附近供內地學生租用的單位租金仍有支持外，整體租金也可能回軟。」
應拓「生地」建土儲
黃建業認為，政府應在樓價上升初期時增加供應，但錯過了時機，卻在樓價見了周期頂時大增供應，這是個極不適當的做法，會對樓價構成壓力，「而所謂建築費高可托起樓價，絕對是沒有根據的猜想」。
他又指出，「政府要壓抑樓價，正確方法是增加供應，應有決心，加大力度的去開山填海，增加『生地』，以及適度提高地積比率，從而建立龐大的land bank（土地儲備），而不是樓價見了跌勢仍硬性增推地，重複九七年後因亞洲金融風暴令跌市出現，卻仍推出『八萬五』毒藥的故事。應在樓價展現升勢時增加供應，跌市時則放在儲備，產生穩定樓市的作用」。
老牌家族撤資外地
黃建業說，他認識的不少投資者如黎永滔及一些老牌家族，在2010年尾政府首度推出特別印花稅（SSD）後，已開始撤資，在英、美、日、澳等地以十億元計的買入當地物業。
「我認識的一些朋友，2010年在英國已購入大量物業，一些已升值了一、兩倍，雖然同期香港物業已有升值一兩倍的，但現在香港樓價應已行人止步，但英國卻仍在『半山腰』，仍有極大的升值空間。」
「白居二」推人落火坑
他又認為，政府推地，往往是「賊過興兵」，在不適當時才大增供應，又如在樓市高峰期時才推出「白居二」，令不少買家即時變成負資產。
「正確的做法，應是在樓市低潮時推出白居二，令低下階層可在低位買樓變富，而不是在高位推他們落火坑。」
宜輸入年輕人口
另外，黃建業又提醒大家，要留意香港的人口老化問題，「年輕人成長，會先上車，由細樓換大樓，由一房、兩房，有能力的換樓買三房、四房，而人老了，會相反的由大樓換細樓，減弱了樓市需求，也拖累經濟和消費」。「香港應參考如新加坡，多輸入高質素和年輕人口，社會才有動力，搞好基建，將香港變成Mega City，才令香港變得有前途。」
明報記者 陸振球、林可為