2014-04-28
明報
【明報專訊】在政府增加供應和多項「辣招」下，樓市變得沉寂；美國減息確實時間雖未明確，惟預期愈來愈真實。買家盼樓價再降，二手賣家仍靜觀其變，發展商則有「散貨」迹象。《明報》本周起逢周一以系列報道，探討樓市是否已現「轉角」之勢。
辣招下，近月先後有多個發展商劈價賣樓，但反映樓價走勢的中原城市領先指數（CCL），較一年前只下跌不足1%，土地註冊處顯示的成交價亦未見回落。政府消息人士認為，相關指數僅反映二手樓市，未能完全掌握市場資訊，若連同發展商推出的一籃子優惠在內，一手樓價較高峰期實際已回落兩三成。有業界人士亦認為，發展商要散貨，未來樓盤必須繼續以低市價姿態開售，一手市場會出現銷量升、價錢跌的現象。
新盤印花稅回贈 成交價未反映
2012年10月開始，港府先後推出買家印花稅BSD、雙倍印花稅DSD等辣招，加上一手住宅銷售新例去年4月生效，除令樓市炒賣情况大為收斂，樓價上升速度亦見放緩。上周公布的CCL（以1997年為100）最新報118.31點（4月20日），較2013年4月20日的118.71點跌0.4點或0.33%，卻與近期發展商減價賣樓情况不盡相同。港府消息人士稱，目前每周發布的中原城市領先指數只能反映二手樓價，並不反映一手市况，令市場其實未能掌握樓市全局資訊。該消息人士亦指一手「實質樓價」已回落兩至三成，惟由於發展商沒有調低樓書上的售價，只在推售新盤時會提供印花稅回贈等一籃子優惠，未能反映「實質樓價」，這亦令土地註冊處顯示的成交價未見回落。
中原指數微跌 「僅代表二手樓」
中原亞太區住宅部總裁陳永傑亦認同，CCL主要是反映二手樓價走勢，而現時在3D（BSD、DSD及額印SSD）影響下，樓市交投被壓縮，大部分業主都不願跌入3D稅網，而現時持有之物業亦無太大減價沽貨壓力，故二手樓價實際跌幅不大。
相反，由於發展商要出售大量單位，故必須藉減價來打破3D效力，故預期發展商會繼續以貼市價開盤，搶佔客源。
同區盤價一年相差35%
近月長實、新地兩大龍頭地產商，亦先後以「平價」推出多個樓盤，其中過去一年銷售成績位列本港五大發展商中最差（以銷售額計）的長實，3月推出的深水埗丰匯（402伙），首推單位折實平均實呎為1.03萬元，較同區二手價低約兩成，與去年初恒地推出的同區曉尚首批單位相比，更低近35%（見上圖），當中300餘方呎1房單位折實價由390萬餘元起，成為一手新例後入場費最低的市區新盤。
長實：向來貼市價開盤
長實執行董事趙國雄強調，集團向來以貼市價開盤，不刻意追求創高價紀錄，首推單位通常會維持一定折讓；並重申長實不會囤積居奇，以單位總數達1717伙的荃灣環宇海灣而言，今年至少推售800伙、即項目近五成單位應市。
其實，早於去年10月，新地就以劈價近四成姿態，重推九龍站豪宅天璽，營造了售樓處萬人空巷的場面，其後推出的錦田爾巒、紅磡昇御門，造價都分別比2013年及2011年首次發售時低超過四成或近兩成，反映發展商為求「貨如輪轉」，願意以貼市價或劈價方式散貨。
明報記者 林可為 林尚民