2014-04-24
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
兩年前撰寫了「二手樓市成交數據」一文，一些數據的判斷至今仍然可用，唐榮整理了最新成交數據，可分析當前二手樓市情況：
附表顯示，自2000年至今的十四年，整體平均每年的二手成交宗數約有72,756宗、平均每月的成交量約有6,063宗，這個數字可以衡量每月二手宗數是較十四年平均值高還是低。
去年二手成交 比沙士期更差
出現平均每月最低二手成交宗數的年份當然是2003年沙士災難之時，平均每月成交宗數3,757宗。近年政府不斷推出辣招後，二手成交多個月份僅三千多宗，過去兩年市場常有「衰過」沙士的說法。不過，2012年每月平均二手成交宗數仍有5,697宗水平，好過沙士，而到2013年才是真正衰過沙士，平均每月跌至3,303宗的超低點。
每月平均二手住宅成交宗數在5,000宗或以下水平，屬回落市，難言樓價反彈，其間或有反覆但下跌趨勢未變，2000至2003及2013年是代表。至於成交宗數上升至8,000宗水平，即開始步入大牛市，樓價升勢漸急，附表顯示2007年是一個轉折點。
每月逾萬宗 或步入盛極而衰
超過每月10,000宗二手成交代表一段樓價大升的瘋狂歲月，包括1997年的12,155宗（附表未有包含）及2010年的10,178宗。超過10,000宗可以說是一個警號，套句投資口頭禪，急升惹來急跌，樓市成交急升，亦可能將要步入盛極而衰的關鍵時刻，1997年曾出現12,000宗的水平，樓市其後轉跌，2010年二手成交平均每月亦突破10,000宗，及後成交量回軟，樓價持續乾升至去年起輕微回落。
今年首季 平均每月僅2411宗
2014年處於低處未算低的境地，1月二手成交只有2,728宗、2月更低見2,017宗、3月是2,488宗。換言之，首季平均每月只有2,411宗，較2013年月平均值進一步下降27%。
如果依這個數值推演下來，全年二手平均每月成交宗數或低於3,000宗水平，依照往績如上文所述：每月平均二手住宅成交宗數在5,000宗或以下水平，屬回落市，其間或有反覆但下跌趨勢未變。再看看附表可以取得一個基本印象，二手成交量過分萎縮的時期，樓價亦同樣欠缺上升動力支持，未來一段時間要觀察樓價能否反彈，唐榮認為，按月二手成交量重回5,000宗的水平是第一個關鍵