2018-07-21
東方日報
新房策公布後，港人首置上車盤備受關注。其實屬九十年代資助房屋的夾屋（夾心階層住屋），今年市況亦火熱得同樣搶鏡，入場門檻貴到驚。本報追查全港夾屋的最平放盤叫價，發現600萬元或以下放盤已絕迹，意味八成按保在夾屋市場名存實亡，而部分大單位叫價更逾千萬元天價，比私樓售價更癲。
全港10個分布港九新界的夾屋之中，交投最活躍為浩景臺，因坐落葵涌半山，樓價落後大市，吸引買家入市。
葵涌浩景臺升至618萬元
中原許永生指，浩景臺四月份仍錄低過600萬元成交，單位為實用面積481方呎的入門兩房單位，以567萬元易手，仍在高成數按保門檻之內。不過，他續說，隨着樓價攀升，加上現時睇到樓的放盤僅一至兩個，入場盤叫價漲至618萬元，而近月屋苑三房單位最高做價見815萬元，創屋苑新高。
同區另一個夾屋芊紅居亦出現平價盤絕迹情況。中原許偉業指出，去年屋苑的兩房單位仍有「五字頭」成交，不過，今年接近年中升勢轉急，並且連環破頂，最新於六月份錄得的兩房成交，做價紀錄更推高至625萬元。美聯麥列東表示，現時芊紅居盤源短缺，即使有兩房盤叫價700萬元，亦只是業主純粹試價，買家追到價仍不願意賣。
另外，青衣夾屋宏福花園兩房尺碼大，以實用見稱，新近以825萬元售出，創同類新高，做價拍得住區內私樓青怡花園的三房戶。宏福花園三房單位放售價更衝上950萬元，貴絕全港夾屋。美聯樊志聰指，現時未見有同類單位放盤。
晴碧三房叫價貴過第一城
坐落沙田第一城旁的夾屋晴碧花園，開價距離高成數按保門檻愈來愈遠，今年兩房最高做價達768萬元，而三房戶做價則衝上928萬元破頂。中原招錦昌說，現時三房盤最平叫1,100萬元，比沙田第一城河景樓王單位做價還高；至於兩房放盤叫價760萬元起錶。
欣圖軒奇則單位嗌770萬
九龍市區方面，鑽石山夾屋悅庭軒鄰近港鐵站及大型商場，放盤向來搶手。中原李浩洋指，今年三月底屋苑仍有極低層兩房單位以580萬元售出，惟平價貨消化後，新近兩房紀錄價已推高至688萬元。
他續說，目前兩房單位只得一個放盤，位於高層，叫價808萬元；三房單位入場叫價達至千萬元，拍得住鄰近私人屋苑星河明居的細三房單位。
另外，坐落名校區的何文田夾屋欣圖軒，最細的兩房盤早已突破600萬元關口，新近更錄突破700萬元成交；即使出名間隔騎呢的「蟹則」兩房單位，近月成交價已衝破800萬元新指標。美聯蔡智龍指出，現時這類「蟹則」單位最平叫價770萬元。
港島區唯一夾屋鴨脷洲悅海華庭，去年仍有低過600萬元的平價盤成交，惟世紀21嘉聯林泰和指，近數個月屋苑樓價升勢加快，同類入門盤已叫價798萬元，至於享海景的大三房盤叫價950萬元起，挑戰近月以破頂價940萬元售出的1座高層海景樓王地位。
新市鎮將軍澳及馬鞍山亦不乏夾屋供應，港置劉浩勤指出，鄰近港鐵寶琳站的夾屋叠翠軒目前有兩房單位放售，入場叫價660萬元，較毗鄰的私樓新都城同類單位平超過一成。
美聯林志堅指，將軍澳夾屋旭輝臺兩房戶去年曾錄600萬元或以下的成交，但現時同類單位缺盤。
另外，中原胡耀祖表示，馬鞍山夾屋雅景臺今年不乏兩房單位低過600萬元易手，目前放盤入場價已經漲至680萬元。
轉售須補價 窒礙買賣
綜合地產代理數據，雖然上半年夾屋錄70宗買賣登記，交投較去年下半年回升約兩成，但反映屋苑交投活躍程度的流通比率，夾屋仍屬偏低水平。
流通率低 遠遜藍籌
以上半年買賣最活躍、錄15宗買賣登記的夾屋葵涌浩景臺為例，相比起屋苑單位總數1,456伙，上半年屋苑流通率僅1%。反觀上半年首三個交投最旺的藍籌私人屋苑嘉湖山莊、美孚新邨及沙田第一城，期內的流通率分別為2.3%、1.9%及2.1%，比率明顯較浩景臺為高，可見夾屋買賣的活躍程度跑輸私人屋苑。
業主惜售 盤源稀少
利嘉閣地產研究部主管陳海潮指，夾屋流通率較私樓低，主要與夾屋盤源稀少有關，因夾屋是資助房屋，一手業主要補地價才可轉售單位，加上夾屋樓價升幅追不上私樓，換樓難度增，故此普遍業主放盤意欲較低，若買家出不到好價追貨，寧願惜售。
不過，他認為，夾屋始終較公居屋佳，質素相對接近私樓，隨着私樓價格不斷上升，過去兩年多以來累升近四成，故吸引置業人士追入樓價相對落後的夾屋單位，成為夾屋流通量低仍不斷誕生樓王的原因；而隨着樓價漲不停，600萬元或以內的放盤自然亦難逃絕迹命運。
金融風暴沙士時變「樓蟹」
樓價有升無跌，「負資產」、「樓蟹」等名詞漸已被遺忘，但買樓是否一定穩賺不蝕？回顧歷史，九七年一場亞洲金融風暴，加上○三年爆發的沙士疫潮，香港經濟及樓價陷入低谷，不少摸頂入市的市民變成「樓蟹」，即使夾屋是資助房屋也一樣淪為「負資產」。
八、九十年代樓價高企，港人同樣面對上車置業艱難的問題，當時政府為協助不合資格申請公居屋，又買不起私樓的中產家庭上樓，委託房協推出夾心階層住屋計劃，以市價折扣形式發售予合資格人士。
業主無力供 撇帳達1.7億
首個夾屋屋苑青衣宏福花園於九四年底接受申請，當時正值樓市興旺，市民掀起認購熱潮，最終超額申請高達四倍。有見市民反應熱烈，房協更將計劃興建的夾屋單位加碼至五萬個。
不過，及後經濟及樓市逆轉，樓市泡沫爆破而導致遍地「樓蟹」，不少業主面臨斷供的威脅，尤其是申請五年免息免供期房協二按入市的夾屋業主，不但無力供款，而且無從轉按，陷入兩難局面，最終不少要斷供甚至要破產收場。
資料顯示，房協當年共批出5,700宗夾心階層住屋貸款，涉及總貸款27億元，最後有329宗因為申請人無力還款而要撇帳，涉及1.7億元。