2014-04-24
明報
【明報專訊】辣招效應持續，不少香港的物業投資者另尋資金出路，境外樓市便成為他們的研究對象。《明報》5月8日將舉辦「北望神州 放眼全球」境外地產投資研討會；《明報》地產版主管陸振球，日前也獲邀出席一個有關新加坡樓市的講座，以宏觀數據分析當地物業市場的前景。
陸振球指出，比較香港與新加坡的樓價走勢圖，會發覺兩地的樓價走勢，在2000年以後非常相似，只是香港的波幅較大，而新加坡則相對平穩（見圖）。換句話說，若作炒賣，香港過去十年多的樓價，可提供較大的獲利空間，但當樓價出現調整時，香港業主也要忍受較大的「捱價」幅度；若作自住或作長線收租，新加坡的私樓可能更加適合。
新加坡豪宅 呎價萬餘
事實上，香港現時的市區新盤，開售呎價動輒高於2萬元，豪宅呎價更往往可高達5萬元以上。相比之下，以港元計，每呎1萬多元已可在新加坡購入豪宅級數物業；而香港1萬多元的呎價，只能購入如太古城相對較高樓齡的二手屋苑。
陸振球又指出，過往數十年，香港樓價與GDP增長關係密切，反映當經濟好，樓價也難差，相比之下，香港與新加坡在1997年時的人均GDP相若，而到了2013年，香港的人均GDP為29.5萬元，新加坡則已升至約42.2萬元，拋離香港達43％，但當地過去十多年樓價升幅卻低於香港。單以經濟增長角度考慮，似乎新加坡的樓市更為健康。
星引高素質人口 利經濟
陸振球認為，新加坡經濟增長拋離香港，其中一個重要原因是當地積極引入高質素外來人口，拉高整體人口的教育水平。在1981年，香港男姓25歲或以下人口，平均受教育年期為7.3年，高於新加坡的5.6年，但到了2011年，新加坡男姓25歲或以下人口，平均受教育年期已升至10.6年，反高於香港的10.2年，相似現象同樣出現在兩地的女姓人口。
陸指出，若香港繼續「閉關自守」，抗拒大規模輸入高質素人口，香港未來的經濟增長會漸受阻力，亦會對樓價產生利淡作用。
亦有15%買家印花稅
陸振球又引述羅兵咸永道伙拍城市土地學會，訪問了數以百計機構投資者意見的研究報告，當中機構投資者對亞太區各主要城市於2014年房地產的投資排名，香港排第18位，新加坡則排第7位。陸指出，有關機構投資者考慮的一個重要因素，乃是將當地物業的租金回報，與當地的10年期政府債券的孳息作比較，其中香港的息差略高於1厘，但新加坡則接近3厘；單計租金淨回報，新加坡物業對機構投資者來說較香港更吸引。
不過，陸也指出新加坡與香港一樣，外來投資者購入住宅物業，要繳交成交價15％的買家印花稅（BSD），因此如打算投資新加坡物業，一定要從長線出發。
明報記者