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星GDP勝港 樓市更健康 租金淨回報高 合長線投資

2014-04-24    明報
【明報專訊】辣招效應持續,不少香港的物業投資者另尋資金出路,境外樓市便成為他們的研究對象。《明報》5月8日將舉辦「北望神州 放眼全球」境外地產投資研討會;《明報》地產版主管陸振球,日前也獲邀出席一個有關新加坡樓市的講座,以宏觀數據分析當地物業市場的前景。 陸振球指出,比較香港與新加坡的樓價走勢圖,會發覺兩地的樓價走勢,在2000年以後非常相似,只是香港的波幅較大,而新加坡則相對平穩(見圖)。換句話說,若作炒賣,香港過去十年多的樓價,可提供較大的獲利空間,但當樓價出現調整時,香港業主也要忍受較大的「捱價」幅度;若作自住或作長線收租,新加坡的私樓可能更加適合。 新加坡豪宅 呎價萬餘 事實上,香港現時的市區新盤,開售呎價動輒高於2萬元,豪宅呎價更往往可高達5萬元以上。相比之下,以港元計,每呎1萬多元已可在新加坡購入豪宅級數物業;而香港1萬多元的呎價,只能購入如太古城相對較高樓齡的二手屋苑。 陸振球又指出,過往數十年,香港樓價與GDP增長關係密切,反映當經濟好,樓價也難差,相比之下,香港與新加坡在1997年時的人均GDP相若,而到了2013年,香港的人均GDP為29.5萬元,新加坡則已升至約42.2萬元,拋離香港達43%,但當地過去十多年樓價升幅卻低於香港。單以經濟增長角度考慮,似乎新加坡的樓市更為健康。 星引高素質人口 利經濟 陸振球認為,新加坡經濟增長拋離香港,其中一個重要原因是當地積極引入高質素外來人口,拉高整體人口的教育水平。在1981年,香港男姓25歲或以下人口,平均受教育年期為7.3年,高於新加坡的5.6年,但到了2011年,新加坡男姓25歲或以下人口,平均受教育年期已升至10.6年,反高於香港的10.2年,相似現象同樣出現在兩地的女姓人口。 陸指出,若香港繼續「閉關自守」,抗拒大規模輸入高質素人口,香港未來的經濟增長會漸受阻力,亦會對樓價產生利淡作用。 亦有15%買家印花稅 陸振球又引述羅兵咸永道伙拍城市土地學會,訪問了數以百計機構投資者意見的研究報告,當中機構投資者對亞太區各主要城市於2014年房地產的投資排名,香港排第18位,新加坡則排第7位。陸指出,有關機構投資者考慮的一個重要因素,乃是將當地物業的租金回報,與當地的10年期政府債券的孳息作比較,其中香港的息差略高於1厘,但新加坡則接近3厘;單計租金淨回報,新加坡物業對機構投資者來說較香港更吸引。 不過,陸也指出新加坡與香港一樣,外來投資者購入住宅物業,要繳交成交價15%的買家印花稅(BSD),因此如打算投資新加坡物業,一定要從長線出發。 明報記者