2017-01-23
星島日報
(星島日報報道)面對市區樓宇老化問題日漸嚴重，目前每年平均重建九十幢樓宇的市建局，準備加大「產量」至一百一十幢樓宇為目標。不過，市建局行政總監韋志成表示，經內部粗略評估後，發現若以現有手法全面重建剩餘地積比率不多的油旺地區，局方恐怕需要虧蝕最少八百六十億元，故計畫透過在該兩區展開地區規劃研究，配合引入地積轉移和儲存等手法，提升區內土地發展潛力，希望經過「執位」後，能得出「有錢賺」或「打平手」的重建藍圖，再尋求市民支持。
特首梁振英在近日發表的《施政報告》公布，市建局計畫以油麻地及旺角作為試點，展開地區規劃研究。上任逾半年的市建局行政總監韋志成在接受本報訪問時表示，成立十五年的市建局，過去大部分時間將重點放在承接「項目」之上，直至近期才引入小區發展模式，但自己上任後曾重新翻開《市區重建局條例》，留意到條例其實同時要求局方參與地區更新有關的整體規劃工作。
他指出，現時全港樓齡達五十年以上的樓宇雖然只有九千幢，但到了二○四○年，將會增至接近二萬四千幢，每年需要重建九百幢樓宇始能徹底改善市區老化問題，但市建局過去多年以來，每年平均僅重建九十幢樓宇，即市建局需要增加三至四倍的工作量，始能「追趕」，但隨着有利可圖的重建項目已完成「七七八八」，他預料私人市場參與意欲會減退，減慢市區重建的步伐。
「根據目前情況，地盤只有出現剩餘地積比率多過一倍的情況，項目才有機會『打平手』。」但韋透露，現實情況是不少有待重建的地盤，原有地積比率已經「爆棚」，甚至出現「負數」的情況，即重建後的單位數目會低於原有的單位數目，在旺角和油麻地尤其顯著。
市建局曾粗略估算，若要重建上述區內所有五十年樓齡以上樓宇，會出現八百六十億元的虧損；倘若考慮樓宇逐步老化問題，連現時樓齡三十年以上的樓宇也一併計算，虧蝕幅度更達到一千五百四十億元。韋坦言，難利用現有市建重建模式改善兩區環境，故希望以此為試點，嘗試引入地區規劃模式，「區內不少樓宇現時根本沒有重建機遇，希望透過重新配置地區的地積比率，以及增加配套設施，重新刺激市場，令地區活躍起來。」
市建局計畫先展開基線研究，全面收集研究範圍內逾三千三百幢樓宇的資料，然後嘗試為不同地盤重新制定發展參數和進行技術評估，希望經過「執位」後，可為地區勾劃三幅市區更新大綱圖，再供市民給予意見。
韋志成說：「三幅圖會分別反映『有錢賺』、『打平手』和蝕錢的情況，分別主要在於發展密度，建得密一些自然有錢賺，建得疏一點就會令生活環境好一些。」至於提升個別地段的發展潛力，更需多管齊下，靈活運用提升規劃參數、轉移和儲備地積比率和改劃用途等方式，但需透過研究才能確定。
在尋求全新市區重建模式期間，韋志成形容需要「兩條腿走路」，繼續以原有模式推展項目。他說：「上任後得知市區重建問題原來這麼大時，已盡量在不增加資源下，希望加快重建步伐，以平均每年重建一百一十幢樓為目標，主要是透過加推項目，推出小區重建某程度亦是『做多啲』方式。」