東九新供應多 租金料續受壓

去年整體甲廈租金向上，據戴德梁行報告顯示，2016年整體甲廈呎租升約1.9%，而東九龍租金跌幅最大，料今年東九龍租金相對受壓。 內企帶動 中區全年升幅8.4% 戴德梁行指，去年全港寫字樓平均租金上升了1.9%，當中中區的租金升幅領先各區，全年升幅達到8.4%，主要由租賃需求強勁的中資機構所帶動，而非核心區則因新供應較多而令租金受壓。 報告顯示，中區寫字樓租金在去年首季錄得強勁升幅，但於其後數季度放緩，及至第四季，中區甲級寫字樓租金為每月每實用平方呎120.09元，按季升1.1%；超甲級寫字樓租金按季升1.4%至每月每平方呎134.21元。截至第四季，港島南的租金為各區中最低，為29.36元，但該區卻錄得全年最大的租金增長，達9.3%，升幅甚至高於中區。全年租金跌幅最多的是九龍其他地區，第四季的租金為33.96元，按年跌3.2%。 待租率方面，該行指，中環寫字樓待租率為全港最低，第四季中環待租率約4.2%，而港島東同為4.2%，而東九龍待租率高見11.5%。戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝認為，中資機構的強勁租賃需求，是支撑中區租金整年上升的主要動力，而九龍東及九龍其他地區等非核心區則礙於需求不足，且待租樓面較多，影響租金走勢。另港島南受惠於港鐵南港島線通車，令更多公司遷入該區，待租率在第四季急降4.8個百分點至14%，刺激該區寫字樓租金向上攀升。 由於新供應預租速度較慢，本港整體寫字樓待租率在第四季升至7.2%，為去年全年最高水平。該行分析，市場整體吸納量經歷了年中兩季的下跌後，於第四季回復正數。雖然中區在去年每季都出現負吸納量，全年合共釋出超過18.5萬平方呎樓面，但並無影響其租金升幅。該行認為，中資機構去年不惜高價搶位，支持了中區寫字樓租金的升勢。銀行及金融業於中區一枝獨秀，而保險業則為去年另一租賃主力，但保險公司大多選擇遷往非核心區，因有較大的樓面可配合其擴充或整合的需要。 跨國企業 續向非核心區遷移 蕭亮輝分析，今年中資機構將會繼續垂青中區寫字樓物業，而較注重成本控制的跨國企業則會繼續向非核心區遷移。他指，目前中資機構在中區的租賃速度並沒有放緩的迹象，為中區的租金帶來支持，預料全年將有3至6%的升幅。此外，今年本港甲級寫字樓供應預計達到290萬平方呎，當中約6成位於東九龍，租金或相對受壓。 撰文: 梁建國