2017-01-19
經濟日報
政府批出西九文化區的辦公室及住宅土地發展權予西九管理局，涉及樓面約395萬平方呎，計劃招標引入發展商合作，估計每年帶來約30億元租金收入，以紓解工程開支。
文化區內故宮文化博物館旁的展覽中心，亦有部分酒店、辦公室、住宅用地，佔總面積的20%。消息指，該位置將以包含展覽用地形式進行公開招標，擬會免收前期款項，以增招標吸引力。
特首梁振英昨在記者會上被問到有關西九文化區的財務安排時，指西九除了文化設施，還有配套設施，因此交由西九管理局統一規劃、設計、管理等，而西九管理局將土地批租出去、和發展商合作等，亦受到公眾的充分監督。
梁：可讓管理局 做好規劃管理
被問到政府將土地交給西九發展局以公開招標形式與私人發展商合營，是否會有利益衝突，梁振英說即使土地不交給西九管理局，由特區政府繼續管有，都不會由特區政府去發展及管理酒店，都是交給私人發展商，因此不存在這個問題。他又指西九管理局和政府的財務關係是很清楚，整個西九的基礎建設，主要都是政府的錢，如果政府賣了地，把錢再給西九，都是同一條數。但用現時這個做法，除了在財務上支持西九管理局之外，亦可以讓他們做好小區的規劃和管理工作。
參考現時同區住宅實用呎價由2萬至3萬元之間、辦公室建築呎價約1.1萬至1.8萬元水平，綜合市場估計，以整個文化區的酒店/辦公室/住宅的樓面面積粗略計算，地皮共值逾600億元。租金方面，區內住宅實用呎租介乎40至60元，辦公室平均呎租則約70至80元。粗略推算，西九單是辦公室每年租金收入約13.3億元。而住宅亦有11億元，連酒店租金，整體約30億元。
完成所有興建 料需多120億
高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚稱，估計西九用地租金回報率2至3厘，面對未來本港加息周期臨近，可能會進一步壓減回報率，對發展商而言，賣樓回報高於收租；但現時投地競爭激烈，項目設逾20年租限，對部分未能投得地皮的大型發展商，相信可帶來中長期穩定收入，屬另類選擇。
消息透露，政府目標於今年內與西九管理局簽訂有關項目協議，之後管理局可透過公開招標，以建造、營運及移交方式，與私營機構聯合發展酒店、辦公室、住宅，攤分出租物業的收入，從而持續營運西九文化區，並配合融資，例如借貸及發行債券，以籌集資金興建第二期剩餘部分及第三期，以2016年的估價，預料需多120億元才能完成所有興建項目。消息又指，如不推行有關措施，西九文化區在2017、2018年便出現虧損，估計每年赤字約5億元。
據了解，有關管理局以建造、營運及移交方式與發展商合營區內的酒店、辦公室、住宅，將以公開招標方式揀選發展商，並設3大框架：1. 營運收入須與西九管理局攤分，投標的發展商願意與西九分攤的比例愈多，較有優勢中標；2. 前期款項需交予政府；3. 雙方將設最少20年的合作期限。但消息強調，西九管理局就發展組合進行招標前，會作市場價格評估，如投標價低於評估價，管理局可保留發展權，不作招標。
撰文:
鍾綺敏
蔣鈞樂