2014-04-18
經濟日報
撰文:汪敦敬 祥益地產總裁
欄名:專家論市
我們可以從屯門區的放盤量，印證到政府當年推出樓市辣招的合理性，及未來減辣的時機。這可分4個階段：
一、市現泡沫，政府出辣招：2009年7月至2010年11月，根據祥益屯門二手樓盤供應指數，屯門區樓價共升了54%，二手放盤量卻由2,730個急升至4,205個，在價格及成交向上的情況之下，放盤量卻愈來愈多，這是一個極不健康的泡沫，這個趨勢如繼續，當泡沫爆破的時候，市民的損失就會很大，因此政府就在2010年11月推出額外印花稅。
二、冰封購買力，放盤量急跌：額外印花稅推出之後，在懲罰式稅款下凍結了不少購買力，在需求減少下，有關稅項亦令到再投資的成本和風險提高，效益卻減低。因此放盤量同時減少，在供應減少下，樓價也難以下調。
三、供求失衡，被迫再出辣招：去到2012年的10月，屯門的放盤量已經是大減至2,103個，比2010年11月出招時的4,127個下跌49%，較泡沫未開始前，即2009年7月的2,730個還要少，如果放盤量再跌，市場將出現調整失序，但因為2010年出的辣招只針對住宅卻不管制工商舖的關係，反而令龐大的投資力量，流向了工商舖。
工商舖於是在2011年11月之後成交量及價格也急速攀升，形成V形反彈，工商舖的租金上升，深層次地影響了民生，因此政府在2012年10月27日及13年2月23日分別推出了額外印花稅（加強版）及雙倍印花稅，進一步急凍更多種類的購買力，於是「減少的成交」比「減少的放盤」少，令放盤量結餘曾經出現橫行，甚至微增。
應放寬辣招 拆牆鬆綁
四、放盤量續跌：政府推出多重辣招，顯然是因時制宜增應對，但應對是有時限性的，辣招其實是需求管理，但是亦有副作用，就是減少放盤量，去到2013年10月，放盤量微增後再進入下跌趨勢。政府應放寬辣招，對換樓自住人士拆牆鬆綁，讓市場放盤量回復，避免市場進一步失衡啊。